2017房地产估价师考试案例与分析试题及答案（1）

　　一、问答题

　　(一)李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。

　　请问：

　　房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素?

　　答：采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：

　　(1)是估价对象的类似房地产。所谓类似房地产，是指与估价对象房地产状况相同或相当的房地产，具体包含以下两点：1)可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内;2)可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当。

　　(2)可比实例的成交日期应与估价时点接近。

　　(3)可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

　　(4)可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

　　(二)某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。

　　请问：

　　1.投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因是什么?

　　2.投资行为能够实现的基本条件包括哪些方面?

　　答：①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。因此对于同一投资项目，不同的投资人因自身情况(如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等)和意愿(如获利高低的认可程度等)不同，其投资价值(报价)是存在差异的。

　　②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。

　　③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。一般来说，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

　　④可见，投资行为能够实现的基本条件是：投资价值是否大于或等于市场价值。即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，说明值得投资;否则，就说明不值得投资。

　　(三)2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期6年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。

　　请问：

　　1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?

　　2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?

　　3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

　　答：1、不一定。

　　因为虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同。

　　这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

　    2、确定出租部分潜在毛收入时应注意：

　　(1)租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计;

　　(2)应考虑租赁保证金和押金的利息收入;

　　(3)应考虑是否存在无形收益。

　　3、确定自营部分净收益时应注意：

　　(1)应根据客观经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

　　(2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。

　　(3)测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益