2016年注册房地产估价师案例分析模考练习四

　　案例1：卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同 2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

　　1.估价时点是(　)

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　2.估价的价值范围应是(　)

　　A.合同1规定的房款

　　B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

　　C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

　　D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

　　标准答案：1.A,2.A

　　解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。

　　2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。

　　案例2：某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

　　1.能否翻建的最终批准权在(　)。

　　A.政府房地产管理部门

　　B.政府规划管理部门

　　C.政府土地管理部门

　　D.上级总公司

　　2.评估时依据的建筑面积应为(　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三个面积都不行

　　3.该公司委托评估应选择(　)。

　　A.房地产管理部门

　　B.资产管理部门

　　C.有资格的房地产估价机构

　　D.验资机构

　　标准答案：B,D,C

　　解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。

　　案例3：张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于 2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

　　标准答案：

　　1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

　　2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。

　　3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。