2016年注册房地产估价师《案例分析》第四章节练习

　　2016年注册房地产估价师《案例分析》第四章节练习

　　一、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。

　　问题：

　　若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

　　参考答案：

　　1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

　　3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。

　　一、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。

　　请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

　　【正确答案】：1.现状房地产状况(实物、区位和权益)资料;

　　2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标);

　　3.该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金：售价水平)(或经营期的现金流)资料;

　　4.该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用);

　　5.相关税费：

　　6.贷款利率;

　　7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平;

　　8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用;

　　9.市政配套费用和土地开发费用;

　　10.该地区土地出让金(地价)的规定和标准。

　　注：多答合理的可给分。

　　二、房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么?

　　【正确答案】：存贷款比率=(固定资产投资贷款+流动资金贷款)/企业存款×100%。

　　三、房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容?

　　【正确答案】：房地产投资项目可行性研究报告应包括以下内容：

　　1.项目总论;2.项目概况;3.项目投资环境分析;4.项目区域环境分析;5.房地产市场分析;6.项目市场定位;7.项目规划与建筑方案;8.项目开发建设进度安排;9.投资估算与资金筹措;10.项目经济效益分析;11.项目风险分析;12.项目社会效益和影响分析;13.项目可行性研究结论与建议。