2016年注册房地产估价师案例与分析改错题（五）_第2页

　　1.有效毛收入的计算不应包括物业费

　　22000×50×12×（1-10％）=11880000元

　　2.管理用房未出租不应算空置

　　年管理费用=年有效毛收入×3％=13068000×3％=392040元

　　3.遗漏房产税

　　房产税：有效毛收入×12％=13068000×12％=1568160元

　　年费用合计：

　　4项：1000000+356400+725274+1425600=3507274元

　　年净收益=11880000-3507274=8372726元

　　4.估价结果中计算收益年限取值错误，应为45年。