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2016年注册房地产估价师案例与分析指错题（四）_第3页

来源：中华考试网 [ 2016年5月9日 ] 【大中小】

　　4)估价对象与可比实例比较因素情况见表5.

　　表5　估价对象与可比实例比较因素情况

影响因素			估价对象	可比实例1	可比实例2	可比实例3
交易情况			正常	正常	正常	正常
交易日期			2009.4.21	2009.3.15	2008.12.30	2009.2.22
	繁华	商业区域	小区级	小区级	小区级	小区级
	程度	商业设施聚集状况	小区级综合专业商场	小区级综合专业商场	小区级综合专业商场	小区级综合专业商场
区域因素	交通条件	公交便捷程度	1-2路公交线	1～2路公交线	1～2路公交线	1～2路公交线
		交通通达程度	双向二车道	双向二车道	双向二车道	双向二车道
	城市规划限制	功能分区	商业、住宅	商业、住宅	商业、住宅	商业、住宅
	环境	区域环境	环境欠整洁，但经营气氛良好	环境欠整洁，但经营气氛良好	环境欠整洁，但经营气氛良好	环境欠整洁，但经营气氛良好
	临街	临街道路类型	城市主、次干道	城市主、次干道	城市主、次干道	城市主、次干道
	状况	临街位置	城市主、次干道	城市主、次干道	城市主、次干道	城市主、次干道
	距区域商业中心距离		100～5001"i"1	100～500m	100～500m	100一500m
个别因素	距公交站点距离		小于50m	小于50m	小于50m	小于50m
	层高		5.4m	5.4m	4.5m	4.5m
	面积		面积适中，对现实用途无影响，同时也利于未来用途改变
	形状		形状规则	形状规则	形状规则	形状规则
	开间（宽度与进深比）		1：1.2	1：1	1：0.8	1：0.8
	成新率		八至九成新	七至八成新	七至八成新	七至八成新

　　根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数，见表6.

　　表6　估价对象与可比实例因素修正系数

影响因素		估价对象		可比实例1	可比实例2	可比实例3
		商业区级别	O	O	O	0
	繁华程度	商业设施聚集度	O	O	0	O
区		公交便捷程度	O	O	O	O
域因素	交通条件	交通通达程度	O	0	O	O
	城市规划限制	功能分区	O	0	O	O
	环境	区域环境	0	0	O	0
小计			0	0	0	O
		临街道路类型	0	O	0	0
	临街状况	临街位置	O	O	O	O
个	距区域商业中心距离		0	O	O	+1.5
别	距公交站点距离		O	O	O	O
因素	层高				-1	-1
	面积		O	O	O	O
	开间（宽度与进深比）			+1	+2	+2
	成新率			-1	-1	-1
小计			0	0	O	1.5

　　5)建立可比实例体系

　　上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系，见表7.

　　表7　比较因素修正

项目	可比实例1	可比实例2	可比实例3
单价/（元/㎡）	12461.54	12272.73	12096.77
交易情况修正系数	100/100	100/100	100/100
交易日期修正	100/100	100/1oo	100/100
区域因素	100/100	100/100	100/100
个别因素	100/100	100/100	100/101.5
比准价格/（元/㎡）	12461.54	12272.73	11918.00