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2016年注册房地产估价师案例与分析单项选择题（六）

来源：中华考试网 [ 2016年5月9日 ] 【大中小】

　　单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

　　(一)甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(㎡·D);地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(㎡·D);B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

　　1.A座、B座合计抵押建筑面积为( 　)㎡。

　　A.124500

　　B.127000

　　C.132500

　　D.135000

　　2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形(㎡·D)，地上一～四层的客观租金水平为3.0元/(㎡·D)，则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是( 　)。

　　A.租约期内和租约期外都取客观租金

　　B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者

　　C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者

　　D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金

　　3.该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( 　)万元。

　　A.810

　　B.132025

　　C.2835

　　D.4860

　　(二)甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000㎡，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500㎡。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

　　4.采用假设开发法估价时，应按照( 　)前提进行估价。

　　A.自己开发

　　B.溢价转让

　　C.被迫转让

　　D.自愿转让

　　5.采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用( 　)。

　　A.0.03

　　B.0.83

　　C.0.85

　　D.1.25

　　6.采用成本法估价时，可计入开发成本的是( 　)。

　　A.办公楼开发费用