2016年注册房地产估价师案例分析改错题（三）

　　指出并改正下面估价报告片断中的错误。(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分)。

　　某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2：该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。

　　资料与参数表

　　评估测算如下(节选)：

　　1.土地年期修正系数置：

　　K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1(1+5%)70]

　　2.土地取得成本：10000×1600×0.9946=15913600元

　　3.开发成本：

　　①12000×1000=12000000元

　　②12000000×6%=720000元

　　③上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-3%)=252000元

　　④开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000元

　　4.管理费用：12000×30=360000元

　　5.投资利息正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金;则投资利息：

　　15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[1+6%]0.5-1]=1415999元

　　6.开发利润：(15913600+15240000)×20%=6230720元

　　7.销售税费：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826元

　　8.评估价值：总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元

　　单位价值=43984871÷12000≈3665元/m2

　　改错题参考答案：

　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

　　2.配套费用：12000×300=36000000元

　　3.售税费：(15913600+15240000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405.245元

　　4.评销估价格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月

　　主要考查的是契税问题和客观成本与实际成本的知识点。