2016年房地产估价师考试案例与分析全真模拟试题及答案解析（一）

　　一、问答题(共3 题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

　　(一)甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/M2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处?

　　(二)甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值.

　　请问：

　　1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?

　　2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?

　　(三)某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A 交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例B 是兄弟之间转让;实例C 是相邻商铺的业主购买后扩大经营靓膜;实例D 平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款初所孤除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：

　　1.四个交易实例是否可以选作可比实例?

　　2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?