2016年房地产估价师考试案例与分析典型案例

　　【案例】

　　××市××镇××路某酒店房地产抵押估价结果报告(节选)

　　一、委托人：(略)

　　二、估价机构：(略)

　　三、估价对象：

　　本次评估物业为××镇港口路某酒店整体房地产，该酒店原名为“××大厦”，原权利人为××公司，该公司从1992年开始投资兴建“××大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于1999年12月23日取得该《××市建筑工程竣工验收证书》。2002年9月30日通过转让方式正式取得产权，转让价格为人民币6200万元。甲公司分别于2005年9月6日及2006年6月1日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。至此，我公司认为本次估价对象的产权清晰合法。

　　物业状况表2-39

　　产权状况表2-40

　　注：估价对象介绍缺少估价对象具体位置、估价范围、建筑结构介绍。其他详见技术报告

　　缺少区位状况分析

　　土地缺土地总面积及土地规划等的介绍

　　应对照教材11页，同时看后面的技术报告是否又补充。

　　四、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　五、估价时点

　　2006年6月21日，此估价时点是估价对象实地查看之日。

　　六、价值定义

　　房地产抵押价值：抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　市场价值：在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法

　　先求取假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　1.假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值

　　本次估价的估价目的是对已建成的房地产即酒店房地产进行现有价值估价。通过实地查看和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级酒店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作本次某酒店抵押价值评估的基本方法。同时，在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。

　　收益法基本原理：

　　收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年净收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。

　　收益法的假定前提：

　　a.净收益每年不变;b.报酬率每年不变且大于零;c.收益年期为有限年。

　　计算公式：v=(a÷r)×[1-(1+r)-n]

　　式中V—市场价值;

　　a—年净收益;

　　r—报酬率;

　　n—获取净收益的持续年限。

　　注：没有说明公式选用理由

　　成本法基本原理：

　　是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用。也应当是估价对象价值的衡量标准，即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。

　　成本法的假定前提：

　　a.土地成本建设期内一次性投入、建造成本均匀投入;b.土地取得至开发完成不超过1.5年;c.建筑物的经济寿命为55年;d.建筑物残值率为零。

　　注：后面计算用1年，前后矛盾

　　注：建筑物的经济寿命为55年，没有依据未介绍建筑结构

　　2.房地产估价师知悉的法定优先受偿款

　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，应补地价，以及其他法定优先受偿款。

　　本次估价对象估价师知悉的法定优先受偿款为预计转让税费。

　　注：法定优先受偿款为预计转让税说法错误

　　见房地产估价理论与方法 第三章第四节房地产价格和价值种类98页

　　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、变卖的费用和税金。