2016年房地产估价师《案例分析》精选一练（4）

　　案例：

　　某商品住宅开发项目，征收土地面积5000┫，其中建设用地面积4500┫，代征地面积500┫，规划建筑面积为15000┫。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月 18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于 2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/┫，且按每月1%递增;平均投资利润率为8%，贷款年利率为 7.47%，折现率为10%。

　　第 1 题 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是(　　)。

　　A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押

　　B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

　　C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置

　　D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

　　【正确答案】： D

　　第 2 题 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是(　　)。

　　A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同

　　B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率

　　C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率

　　D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

　　【正确答案】： D

　　第 3 题 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/┫，则土地总价为(　　)。

　　A.1035.0

　　B.1066.1

　　C.1150.0

　　D.1184.5

　　【正确答案】： D

　　第 4 题 采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为(　　)。

　　A.9734.2

　　B.10218.3

　　C.10407.5

　　D.10458.8

　　【正确答案】： B