2016年房地产估价师案例与分析测试题（七）

　　(一)

　　××商务楼估价报告

　　报告封面及目录(略)

　　致委托方函(略)

　　估价师声明(略)

　　估价的假设和限制条件(略)

　　估价结果报告

　　一、委托方：××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。

　　二、估价方：××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级

　　三、估价对象

　　1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。

　　××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

　　估价对象其他内容描述(略)。

　　四、估价目的：评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。

　　五、估价时间：2003年4月1日

　　六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价方法：根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价。然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

　　九、估价结果：估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/㎡(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估价人员(略)

　　十一、估价作业日期：2003年3月10日至2003年3月20日。

　　十二、估价报告应用的有效期(略)

　　估价技术报告

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估价方法选用(略)

　　六、估价测算过程

　　(一)收益法估价测算过程

　　1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2。8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与可出租面积之比分别是：1：0.80、1：0.75、1：0.70。估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7、8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。

　　根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下：

　　(1)1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00万元

　　(2)2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×90%×12=69.12万元

　　(3)3层年有效毛收入：C=1000×70×0.75×12=63.00万元

　　(4)4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90万元

　　(5)5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60万元

　　(6)6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=30.60万元

　　(7)7、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×80%=8.21万元;

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21

　　=343.43万元

　　2.估算年运营费用。

　　(1)年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293×2560=75.01万元

　　(2)年管理费：根据××市规定，出租经营物业接年租金的5%计管理费。则：年管理费=343.43×5%=17.17万元

　　(3)年维修费：按年租金收入的8%计维修费。则：年维修费=343.43×8%=27.47元

　　(4)年保险费：按年租金收入的2‰计算。则：年保险费=343.43×2‰=0.69万元

　　(5)年税费：根据××市规定，出租经营物些要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费=343.43×(12%+5.5%)=60.10万元

　　年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10

　　=180.44万元

　　3.估算年净收入：

　　年净收入a=年有效毛收入一年运营费用

　　=343.43-180.44

　　=162.99元

　　4.确定资本化率(现教材已改为报酬率) 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

　　5.选用计算公式求出收益价格由于估价对象的收益年限为有限年。即N=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：

　　P=a[(1+r)N-1]/r(1+r)N

　　将上述相关数据：a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式，即：

　　P=162.99×[(1+8)35-1]/8%×(1+8%)35=1899.58万元

　　(二)成本法估价测算过程

　　1.估算土地价格

　　根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%，则估价对象土地价格为：

　　土地价格=2860×(1-12.5%)×2560=640.64万元

　　2.估算建筑物现值：

　　建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧

　　(1)建筑物重置价格。根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/m2。则建筑物重置总价为：

　　建筑物重置总价=1290×6611=852.82万元。

　　(2)建筑物折旧。根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

　　建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×(1-残值率)×已使用年/使用年限

　　=852.82×(1-0)×2/60

　　=28.43万元

　　(3)建筑物现值：

　　建筑物现值=852.82-28.43

　　=824.39万元

　　3.估算估价对象房地产的价格：

　　估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值

　　=640.64+824.39

　　=1465.03万元

　　(三)估价结果的确定

　　以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格

　　的估价结果。即：

　　估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2

　　=1682万元(取整数)

　　估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611

　　=2544元/m2(取整数)

　　七、估价结果

　　经过评估，××商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。

　　附件(略)

　　【正确答案】：　1.估价时间用语错误，应为估价时点;

　　2.缺少估价原则;

　　3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义;

　　4.未分析租金水平的变化趋势;

　　5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响;

　　6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响;

　　7.六层有效毛收入计算错，来考虑可出租面积系数;

　　8.年运营费用的计算结果180.44万元错误;

　　9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用;

　　10.保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算;

　　11.资本化率(09年教材已改为报酬率)取值未说明理由;

　　12.可获收益年限错，应为36年;

　　13.基准地价修正法中，年期修正方法(公式)错;

　　14.基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年;

　　15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚;

　　16.未计算精装修成本费用(建安费);

　　17.建筑物折旧年限计算错(应2/38);

　　18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响;

　　19.成本法中未考虑相关销售费用及销售税费;

　　20.未说明估价结果确定的理由。

　　(二)房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险合同?房地产保险估价可分为哪两类?

　　【正确答案】：房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。

　　房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的估价时点不同。

　　(三)、请简述居住房地产估价的常用方法，并指出每种方法的适用情况。

　　【正确答案】：居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法(在建住宅)等。

　　1.市场法

　　由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。

　　2.成本法

　　成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的征收估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。

　　3.收益法

　　对于出租型的居住房地产(出租的住宅、出租的公寓等)，能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。

　　4.假设开发法

　　在建的住宅工程可以用假设开发法估价。

　　【答案解析】：

　　【该题针对“不同类型房地产估价”知识点进行考核】

　　(四)、简述商业房地产有哪些特点?

　　【正确答案】：商业房地产的特点包括五点，分别是：

　　1.收益性

　　商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润;另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。

　　2.经营内容多，业态多样

　　在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容。

　　3.出租、转租经营多，产权分散复杂

　　商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租****益评估还是承租****益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。

　　4.装修高档而复杂

　　为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常要进行相对高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。另外，商业用房装修升级快，经营者或承租者经常是买下或租下商业用房后，对其进行重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑重新装修的情况。在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。

　　5.垂直空间价值衰减性明显

　　商业房地产的价值在垂直空间(立体空间)范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业房地产因为底层(如一楼)对于消费者而言具有最便捷的通达度而能获得最大的效益，导致其价值最高，而向上的楼层的价值呈现快速衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。

　　【答案解析】：

　　【该题针对“不同类型房地产估价”知识点进行考核】

　　(五)“确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答?

　　【正确答案】：确定评估价值时的主要因素主要指根据不同估价目的、针对不同估价对象、采用不同估价方法时，影响评估价值的主要因素。比如抵押价值评估中：①注重预期风险，②分析市场变现能力;③考虑抵押期间的损耗就是要考虑的主要因素。