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2016年注册房地产估价师案例与分析练习题（二）

来源：中华考试网 [ 2016年1月18日 ] 【大中小】

　　11、甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14无人承接，退还给甲公司。当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

　　12、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1380.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该如何分配?为什么?

　　13、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

　　14、 ××商务楼估价报告

　　报告封面及目录(略)

　　致委托方函(略)

　　估价师声明(略)

　　估价的假设和限制条件(略)

　　估价结果报告

　　一、委托方

　　××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。

　　二、估价方

　　××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估

　　价机构资质等级：×级。

　　三、估价对象

　　××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。

　　××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

　　估价对象其他内容描述(略)

　　四、估价目的

　　评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。

　　五、估价时间

　　2003年4月1日

　　六、价值定义

　　本次估价采用公开市场价值标准。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价方法

　　根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

　　九、估价结果

　　估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估价人员(略)

　　十一、估价作业期

　　2003年3月10日～3月20日。

　　十二、估价报告应用的有效期(略)

　　估价技术报告

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估价方法选用(略)

　　六、估价测算过程

　　(一)收益法估价测算过程

　　1.估算年有效毛收入

　　根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。

　　估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：

　　①1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00(万元)

　　②2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12(万元)

　　③3层年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00(万元)

　　④4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90(万元)

　　⑤5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60(万元)

　　⑥6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00(万元)

　　⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×85%=8.21(万元)

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43(万元)

　　2.估算年运营费用

　　①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：

　　年土地使用费=293×2560=75.01(万元)