2016年房地产估价师案例与分析模拟及解析：指错题（四）

　　三、指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)：

　　X X商务楼估价报告

　　报告封面及目录(略)

　　致委托方函(略)

　　估价师声明(略)

　　估价的假设和限制条件(略)

　　估价结果报告

　　一、委托方

　　X X X X商贸有限公司，法定代表：X X X，住所：X X市X X路X X号。

　　二、估价方

　　X X X X房地产估价有限公司，法定代表：X X X，住所：X X市X X路X X号，房地产估价机构资质等级：X级。

　　三、估价对象

　　X X商贸楼位于X X市X X路X X号，四至X X X X，属X X X X商贸有限公司所有。

　　X X X X商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得X X商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。X X商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611㎡，总用地面积2560㎡。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。

　　估价对象其他内容描述(略)

　　四、估价目的

　　评估X X商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据

　　五、估价时间

　　2003年4月1日

　　六、价值定义

　　本次估价采用公开市场价值标准。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价方法

　　根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。

　　九、估价结果

　　估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/㎡(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估价人员(略) 来来源:考试大-房地产估价师考试

　　十一、估价作业日期

　　2003年3月10日—3月20日。

　　十二、估价报告应用的有效期(略)

　　估价技术报告

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析(略)

　　三、市场背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估价方法选用(略)

　　六、估价测算过程

　　(一)收益法估价测算过程

　　1.估算年有效毛收入

　　根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611㎡，其中：1-6层建筑面积各1000㎡，7层建筑面积410㎡，8层建筑面积201㎡。1—2层、3-6层、7—8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.70。

　　估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7-8层20%。

　　根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：

　　①1层年有效毛收入：A=1000X100X0.8X12=96.00(万元)

　　②2层年有效毛收入：B=1000X80X0.8X12X90%=69.12(万元)

　　③3层年有效毛收入：C=1000X60X0.75X12=63.00(万元)

　　④4层年有效毛收入：D：1000X60X0.75X12X85%=45.90(万元)

　　⑤5层年有效毛收入：E：1000X40X0.75X12X85%=30.60(万元)

　　⑥6层年有效毛收入：F：1000X30X12X85%=36.00(万元)

　　⑦7、8层年有效毛收入：G=(410+201)X20X0.7X12X 80%=8.21(万元) 年有效毛收人=A+B+C十D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=343.43(万元)

　　2.估算年运营费用

　　①年土地使用费：根据X X市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/㎡的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=293X2560=75.01(万元)

　　②年管理费：根据X X市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：年管理费=343.43X5%=17.17(万元)

　　③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费=343.43X 8%：27.47 (万元)

　　④年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费=343.43X2%=0.69(万元)

　　⑤年税费：根据X X市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费：343.43X(12%+5.5%)=60.10(万元) 年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费十年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(万元)

　　3.估算年净收入

　　年净收入=年有效毛收入-年运营费用

　　=343.43-180.44

　　=162.99(万元)

　　4.确定资本化率。

　　资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。

　　5.选出计算公式求出收益价格

　　由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40-5=35年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格。

　　将上述相关数据：a=162.99，r=1899.58(万元)

　　(二)成本法估价测算过程

　　1，估算土地价格

　　根据X X市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1㎡ 土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为：

　　土地价格=2860X(1—12.5%)X2560=640.64(万元)

　　2.估算建筑现值

　　建筑物现值：建筑物重置价格-建筑物折旧

　　①建筑物重置价格

　　根据X X市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290元/㎡。则建筑物重置总价为：

　　建筑物重置总价=1290X6611=852.82(万元)

　　②建筑物折旧

　　根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60 年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：

　　建筑物折旧费总额=建筑物重置总价*(1-残值率)*已使用年限/耐用年限

　　=852.82X(1—0)X2/60

　　=28.43(万元)

　　③建筑物现值

　　建筑物现值=852.82-28.43=824.39(万元)

　　3.估算估价对象房地产的价格

　　估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值

　　=640.64+824.39

　　=1465.03(万元)

　　(三)估价结果的确定

　　以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：

　　估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2

　　=1682(万元)(已取整)

　　估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611

　　=2544(元/㎡)(已取整)

　　七、估价结果

　　经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。

　　指错题参考答案：

　　“X X商务楼房地产估价报告”存在如下问题：

　　1.“估价时间”用语错误，应为估价时点

　　2.缺少估价原则

　　3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义

　　4.未分析租金水平的变化趋势

　　5.一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响

　　6.三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响

　　7.六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数

　　8.年运营费用中不应计算土地使用费

　　9.未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用

　　10.保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算

　　11.资本化率取值未说明理由

　　12.可获收益年限错，应为36年

　　13.基准地价修正法中年期修正方法(公式)错

　　14.基准地价修正法中已经过年限错，应为4年

　　15.基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚

　　16.未计算精装修成本费用(建安费)

　　17.建筑物折旧年限计算错(应2/38)

　　18.未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响

　　19.成本法中未考虑相关销售费用

　　20.未说明估价结果的确定的理由