2016年房地产估价师案例与分析模拟及解析：问答题（四）

　　一、问答题：(每题10分，共30分)

　　(一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。

　　(二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。

　　(三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡ ;自用生产车间建筑面积3300㎡;办公楼建筑面积1050㎡;临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

　　一、问答题

　　(一)1.公开市场价值标准的定义即在公开市场上最可能形成的价格或类似含义 、

　　2.成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率

　　3.收益法中的主要参数：潜在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、运营费用、资本化率

　　4.假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率(或折现率)、工期

　　5.以上参数均应采用客观合理的(正常)、社会平均水平的

　　(二)1.选用成本法、收益法和比较法中任两种

　　2.将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值

　　3.收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估

　　4.答①：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金

　　答②：或评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金

　　答③：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值

　　5.收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计

　　(三)1.现状房地产状况(物质实体、区域和权益)资料

　　2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案) (或技术经济指标)

　　3.该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料

　　4.该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)

　　5.相关税费

　　6.贷款利率

　　7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平

　　8.该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用

　　9.市政配套费用和土地开发费用

　　10.该地区土地出让金(地价)的规定和标准