2017年房地产估价师《案例分析》辅导：加油站的估价

　　加油站的估价

　　随着城市交通的发展，城市加油站与人们的日常生活和经济活动的联系越来越密切，加油站也越来越多，加油站房地产估价业务也开始增多。加油站作为一种特殊用途的房地产，在估价中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。

　　(一)加油站房地产估价的一般特点

　　1.位置极其重要并且分布离散性较强

　　加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、相同设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别;可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。

　　2.经营的个性差异显著

　　加油站可以说是一种较简单的经营收益性行业。但各加油站经营者采取的经营手段、管理模式仍有很多差异，并直接表现为经营收入和成本费用的不同。根据实际评估中调查和测算的数据情况看，不同加油站经营收益差异明显，经营费用差异较大，而且部分收益水平较低的加油站与其区位条件并不相符。因此，简单根据个别加油站实际财务报表采用收益法进行评估很难满足房地产估价原则的要求，估价结果很难反映加油站房地产的实际价值。

　　3.存在成品油特许经营权带来的超额利润

　　过去加油站是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性，存在成品油特许经营权带来的超额利润。我国从2005年12月11日起放开成品油零售市场，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场，成品油特许经营权带来的超额利润已减少。

　　因此采用收益法评估加油站房地产价格时要可根据区域加油站经营实际情况，考虑其经营是否存在因成品油特许经营权带来的超额利润问题，如果存在应在净收益的测算中考虑扣除。

　　(二)加油站常见的估价方法和技术路线

　　目前加油站市场交易实例还不多见，加油站估价一般难以采用市场法，由于加油站是在经营期间有持续性收益的经营型房地产，因此一般主要采用收益法估价，此外也可以利用成本法作为估价的辅助方法。

　　采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此应在净收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。具体估价技术路线请参阅案例[2-10]。

　　[案例2-9]

　　上海市浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位估价结果报告(节选)

　　一、委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象

　　1.估价对象的权属状况

　　根据委托人提供的《上海市房地产权证》[沪房地浦字(2000)第××号]和《房屋土地权属调查报告书》(上海市浦东新区房地产测绘中心，编号2000—建××号)记载：估价对象所在的浦东新区××路×弄×号地下一层的权利人是甲公司，地下一层总建筑面积3209.36㎡，土地用途为住宅，出让方式取得土地使用权，土地使用权期限自1998年10月8日至2068年10月7日止。

　　2.估价对象的坐落与四至情况

　　估价对象位于上海市浦东新区××路×弄×号地下一层，地号为浦东新区×;×镇××村×丘。估价对象所在的××花园四至：东临××路，南临××路，西近××路，北临××路。

　　3.估价对象的建筑物状况

　　估价对象坐落于浦东新区××路×弄×号地下一层，钢混结构，竣工于2004年，总建筑面积3209.360㎡，其中地下车库建筑面积3045㎡(合计87个车位)，地下环网室建筑面积27.09㎡，地下变电所(1)建筑面积27.70㎡，地下变电所(2)建筑面积27.70㎡，地下低压开关室建筑面积82.31㎡。本次估价范围是浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位，建筑面积3045㎡。

　　4.居住环境和交通条件

　　居住环境：估价对象位于“××花园”。“××花园”是由甲公司投资开发，占地20万㎡，规划建筑面积40万㎡。小区分六期开发，至估价时点，一至三期均已入住，四期及五期现已交房。“××花园”是上海市“四高”优秀试点小区，曾获“首届中国优秀环境设计大赛综合金奖”、“上海市最佳住宅房型奖”等荣誉。小区地下有设备完善的车库，住宅套数与车位数的配比为3：1。地上中心花园里休闲区、游戏与健身区布置有序，近60%的绿化率和迂回环绕的溪流形成了错落有致的园区景观。

　　小区内有“罗森”、“21”和“梅林正广和”便利店，顶顶鲜超市，民生银行和农业银行24小时自助服务营业部，以及社区休闲商业服务业、幼儿园等设施。周边的“新都汇”、“麦德龙”、“百安居”、汤臣高尔夫球场、世纪公园和上海新国际博览中心为这里的居住生活提供了便利和惬意。但是小区距学校、医院较远。