2017年房地产估价师《案例分析》辅导：居住房地产估价

　　居住房地产估价

　　(一)居住房地产及其特点

　　1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

　　居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分用于投资或用于出租经营。由于居住房地产主要以居民个人购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。

　　2.具有较强的相似性、可比性

　　居住房地产之间的相似性和可比性比其他用途房地产要突出一些，在一个居住小区中，往往有很多栋相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型和功能等;在同一栋居住房地产内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅存在的差别非常小。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。

　　3.不同类型住房价格内涵差异明显

　　由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房(两限房、公共租赁房)，这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权;房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权(有限产权)，其土地使用权既有划拨的，也有出让的;廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的独特性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。因此对居住房地产进行估价时应了解这些特点。(往常考点经济适用房估价扣除土地出让金)

　　(二)影响居住房地产价格的因素

　　1.影响居住房地产价格的主要区位状况

　　(1)交通条件。交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨。交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。

　　(2)生活服务设施。生活服务设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。居住房地产所处地段不一定要求繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。作为居住房地产，一定要有比较完善的基本生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局等等。

　　(3)教育配套设施。教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。名校效应。教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。

　　(4)环境质量。环境质量较好的居住房地产，其价格要高一些。环境质量包括居住房地产附近以及小区的绿化环境、自然景观、噪音程度、空气质量、卫生条件等。

　　(5)朝向与楼层。朝向除了考虑采光、通风等因系外，还有一个重要的因素是景观。(与教材有出入)

　　不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度和是否有电梯。多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的中间楼层。高层住宅普遍都有电梯，楼层越高景观和空气质量越好，因此通常是 楼层越高价格越高。

　　2.影响居住房地产价格的实物状况

　　(1)建筑结构、类型和等级。

　　住宅结构可分为：①钢结构　②钢筋混凝土结构 ③砖混结构　④砖木结构

　　(2)设施与设备。供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度，公用电梯的设置及质量等。

　　(3)质量。建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。

　　(4)装修。对于新建房地产而言，毛坯房与装修房的价格差别很大，粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。二手房价格受装修的影响相对较少。