2017年房地产估价师《案例分析》辅导：估价测算过程

　　估价测算过程

　　(一)采用成本法测算估价对象价格

　　估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用于成本法测算。成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重新构建价格中包括：土地使用权价格、建筑安装工程费、红线内市政工程费、专业人士费、管理费、投资利息以及投资利润。

　　注：缺销售费和销售税费等

　　1.土地使用权价格(采用基准地价修正法)

　　北京市基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价;楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格;楼面毛地价是指各土地级别内，在平均客积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年限内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。

　　楼面熟地价的计算公式为：

　　楼面熟地价=适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

　　北京市基准地价表(单位：元/建筑面积)

　　表1-4

　　北京市基准地价内涵如下：

　　①土地开发程度：居住用途一至六级土地开发程度为“七通一平”;

　　②平均容积率：居住一至六级平均容积率为2;

　　③基准日期：基准地价的基准日期为2002年1月1日;

　　④土地使用年限：居住用途最高使用年限为70年;

　　⑤适用的基准地价：估价对象现状用途为居住，是北京市基准地价区类划分标准中的居住一级地价区，土地使用权楼面熟地价在4740～7000元/㎡之间。计算高低限的平均值，确定楼面熟地价为5870元/㎡;

　　⑥期日修正系数：基准地价的基准日期为2002年1月1日，基准日期至估价时点期间，估价对象所在区域土地使用权价格基本没有变化，所以不需要修正;

　　⑦因素修正系数的确定：

　　北京市居住一级基准地价因素修正系数表

　　表1-5

　　备注：A、商业繁华度：指距离商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类型、客流的数量与质量。B、文通便捷度：指公吏条件、距离火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。C、区域土地利用方向：指周边土地利用方向的一致性。D、临街宽度和深度：指临街宽度和深度对商业的影响。E、临街道路状况：指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。F、宗地形状及可利用程度：指宗地形状对土地利用的影响程度。G、公共服务、基础设施状况：指公共设施和水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。