2017年房地产估价师《案例分析》辅导：市场背景分析

　　市场背景分析

　　北京是全国政治、经济、文化的中心，也是全国性交通枢纽，铁路四通八达，空中航线、公路交通十分便利。北京作为首都的特殊地位及其良好的投资环境吸引了大量的投资者进驻北京，北京的房地产市场需求始终保持着较高的水平。北京2008奥运会的申办成功、中国加入世界贸易组织等事件在一定程度上刺激了北京房地产市场，特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极的态度，而且市政府加大对市政基础设施建设的力度，这些因素为房地产市场带来了良好的预期。

　　估价对象位于××大街附近，已经脱离×××商业中心的辐射影响。所在区域道路等级较低，新建高层建筑少，周边房地产以居住及旧有办公用房为主，办公集聚度一般，商业繁华度处于较低水平，土地级别为居住一级、综合二级、商业三级。此区域新建居住项目均为高档次住宅，且数量较少。周边写字楼可大致分为中低、中高两个档次。中低档写字楼所占比例较大，建筑为多层砖混结构，普遍已经进行过二次装修、改造，但装修档次不高，配套落后;中高档以新建写字楼、商务酒店式写字楼为主，其特点是办公环境好，装修档次高，配套全。

　　最高最佳使用分析

　　根据《国有土地使用证》(市东涉外国用(99)字第××号)记载，估价对象的用途为居住。根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳使用用途为居住或综合。

　　注：缺估价方法选用