2017年房地产估价师《案例分析》辅导：估价中未考虑的因素及一些特殊处理

　　估价中未考虑的因素及一些特殊处理

　　1.本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。

　　2.估价对象至今只取得了1996年的主体验收合格文件，尚未办理《房屋所有权证》，本报告的估价结果未考虑办理房屋所有权证可能发生的费用。

　　3.根据《国有土地使用证》(市东中外国用(95)字第××号)、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(95)第××号)和《建设工程规划许可证》((95)规建字××号)记载，××区××大街××号院土地用途为商业办公及公寓，总出让金5396.85万元，1号楼和2号楼总建筑面积45910㎡。由于北京××有限公司无法提供各个用途土地的出让金额，在此我们根据总出让金和总建筑面积测算出原土地出让金均价为1175.53元/㎡(楼面地价5396.85÷45910)，并以此为假设前提计算估价对象因用途改变而需补交的出让金额，若改变建设用途确需补交土地出让金，具体金额应依据北京市地价评审委员会审定结果为准。

　　4.由于对估价对象建成写字楼的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及续建成本的测算，采用清华大学建筑设计院出具的设计方案要点及估算表作为此次估价依据。本次测算是设定其在规划上许可、技术上可行前提下进行的。

　　估价的限制条件

　　1.本报告估价结果为2006年5月21日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果给有关方面造成的损失不承担任何责任。

　　2.本报告仅为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。

　　3.委托人和北京××有限公司所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。

　　4.报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

　　5.本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估价结果有最终解释权。

　　6.未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。