2017年房地产估价师《案例与分析》知识点牢记(7)

序

号

评审项目

评审标准

标准分

扣分项目分值及说明

1

开

发

成

本

勘察设计和前期工程费

费用构成合理；计费依据充分，费率合理。

3

(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣3分。

(2)费率确定不合理的，扣3分。

(3)费率确定依据不充分的，扣1分。

建筑安装工程费

建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。

9

(1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等）或者依据不充分的，扣1～4分。

(2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～5分。

基础设施建设费

费用构成合理，费用额度依据充分。

2

(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。

(2)费率确定不合理的，扣2分。

(3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。

公共配套设施建设费

费用构成合理，费用额度依据充分。

2

(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。

(2)费率确定不合理的，扣2分。

(3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。

开发期间税费

税费构成合理，税费额度依据充分。

2

(1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣2分。

(2)税率确定不合理的，扣2分。

(3)税率确定依据不充分的，扣0.5～1分。

2

管理费用

费率合理，依据充分。

2

(1)费率取值不合理的，扣2分。

(2)费率取值理由不充分的，扣1分。

3

销售费用

费率合理，依据充分。

2

(1)费率取值不合理的，扣2分。

(2)费率取值理由不充分的，扣1分。

4

投资利息

利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。

2

(1)利率选择不正确的，扣2分。

(2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。

5

销售税费

税金构成合理，税率确定正确。

2

(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。

(2)税率不符合规定的，扣2分。

6

开发利润

利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。

2

(1)利润率内涵不清楚的，扣1分。

(2)利润率取值理由不充分的，扣1分。

(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。

7

建筑物折旧

维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。

4

(1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分。

(2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。

(3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣0.5～1分。

8

公式应用与计算

有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。

4

(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。

(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。

(3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。

小  计

36

序

号

评审项目

评审标准

标

准

分

扣分项目分值及说明

1

土地

取得

费用

市场购置

土地取得

土地取得方式明晰；土地取得成本构成合理，依据充分；土地取得成本调整符合市场情况。

14

(1)未说明土地取得方式的，扣1分。

(2)成本内容构成不合理的，扣1～6分。

(3)成本取值依据不充分的，扣1～5分。

(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣1～3分。

征收集体

土地取得

征收国有

土地取得

2

土地取得税费

税费构成合理，税费确定合理。

2

(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。

(2)税费率不符合规定的，扣2分。

3

土地开发费

开发费用构成完整，依据充分；取值客观合理，土地开发周期确定合理。

6

(1)土地开发费用构成不完整的，扣1～3分。

(2)土地开发费用取值依据不充分的，扣1～2分。

(3)土地开发周期确定不合理的，扣1分。

4

管理费用

费用构成合理，费率确定依据充分。

2

(1)费率取值不合理的，扣2分。

(2)费率取值理由不充分的，扣1分。

5

销售费用

费用构成合理，费率确定依据充分。

2

(1)费率取值不合理的，扣2分。

(2)费率取值理由不充分的，扣1分。

6

投资利息

利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。

2

(1)利率选择不正确的，扣2分。

(2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。

7

销售税费

税金内容构成完整，税率确定正确。

2

(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。

(2)税率不符合规定的，扣2分。

8

开发利润

利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。

2

(1)利润率内涵不清楚的，扣1分。

(2)利润率取值理由不充分的，扣1分。

(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。

9

公式应用与计算

有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。

4

(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清的，扣3分。

(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。

(3))计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。

10

小  计

36

序

号

评审项目

评审标准

标

准

分

扣分项目分值及说明

1

开发经营方案

开发经营方案明确，符合规划条件，符合最高最佳利用要求。

4

(1)未描述开发经营方案的，扣4分。

(2)开发经营方案不具体的（如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模），扣0.5～2分。

(3)后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.5～2分。

2

开发完成后价值

采用市场法、收益法等科学方法求取，进行有依据的预测和分析。  

6

(1)采用成本法等错误方法求取的，扣6分。

(2)采用市场法求取的，价格依据（可比实例、市场状况）不充分且分析不透彻的，扣1～4分。

(3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析不透彻的，扣1～4分。

(4)未进行变化趋势分析的，扣2分。

(5)变化趋势分析依据不充分或者不合理的，扣0.5～1分。

3

取得税费

税费构成明确、合理；税费比率依据充分。

2

(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。

(2)税费比率不符合规定的，扣2分。

4

开发

成本

建筑安装

工程费

建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。

6

(1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或者依据不充分的，扣1～3分。

(2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。

其他成本

依据充分，客观合理。

3

(1)其他成本构成内容不完整的，扣1～2分。

(2)取值依据不充分的，扣1分。

5

管理费用

费用构成合理，费率确定依据充分。

2

(1)费率取值不合理的，扣2分。

(2)费率取值理由不充分的，扣1分。

6

销售费用

费用构成完整；费率选取合理，依据充分；费用计算正确。

2

(1)费率取值不合理的，扣2分。

(2)费率取值理由不充分的，扣1分。

7

销售税费

税费构成明确、合理；税率、费率确定正确。

2

(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。

(2)税率、费率不符合规定的，扣2分。

8

折现率

构成完整，利润率、利息率取值客观、合理，折现时间正确，理由充分。

4

(1)折现率构成不完整或者错误的，扣1～4分。

(2)折现率取值依据不充分的，扣2分。

9

公式应用与计算

有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。

5

(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。

(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。

(3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。

(4)折现期取值不合理的，扣2分。

10

小  计

36