2017年房地产估价师《案例与分析》知识点牢记(6)

序

号

评审项目

评审标准

标

准

分

扣分项目分值及说明

1

土地取得成本

市场购置土地取得

土地取得方式明确；土地取得成本构成合理，依据充分；土地取得成本调整符合市场情况；土地取得税费计算合理。

8

(1)未说明土地取得方式的，扣1分。

(2)成本内容构成不合理的，扣1～4分。

(3)成本取值依据不充分的，扣1～3分。

(4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣1～2分。

(5)土地取得税费确定不正确的，扣1分。

征收集体土地取得

征收城市房屋取得

2

开发成本

勘察设计和前期工程费

计费依据充分，费率合理。

2

(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。

(2)费率确定不合理的，扣1分。

(3)费率确定依据不充分的，扣1分。

建筑安装工程费

建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。

5

(1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等）或者依据不充分的,扣1～2分。

(2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。

(3)建安工程费确定中选取可比实例调整不合理的，扣1～3分。

基础设施建设费

费用内容构成完整，费用依据充分。

2

(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。

(2)费率确定不合理的，扣2分。

(3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。

公共配套设施建设费

费用构成合理，费用依据充分。

2

(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣2分。

(2)费率确定不合理的，扣2分。

(3)费率确定依据不充分的，扣0.5分。

开发期间税费

税费构成合理，税费依据充分。

1

(1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣1分。

(2)税费率确定不合理的，扣1分。

(3)税费率确定依据不充分的，扣0.5分。

3

管理费用

费率合理，依据充分。

2

(1)费率取值不合理的，扣2分。

(2)费率取值理由不充分的，扣1分。

4

销售费用

费率合理，依据充分。

2

(1)费率取值不合理的，扣2分。

(2)费率取值理由不充分的，扣1分。

5

投资利息

利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。

2

(1)利率选择不正确的，扣2分。

(2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣1分。

6

销售税费

税金构成合理，税率确定正确。

2

(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣1分。

(2)税率不符合规定的，扣2分。

7

开发利润

利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。

2

(1)利润率内涵不清楚的，扣1分。

(2)利润率取值理由不充分的，扣1分。

(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。

8

折  旧

维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。

2

(1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分。

(2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。

(3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、折旧额确定不合理的，扣0.5～1分。

9

公式应用

与计算

有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。

4

(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。

(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。

(3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。

10

小  计

36