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2017年房地产估价师《案例与分析》知识点牢记(5)

中华考试网 [ 2017年5月27日 ] 【大中小】

　　表1-1 市场法评审标准

序号	评审项目		评审标准	标准分	扣分项目分值及说明
1	可比实例	真实性	可比实例不少于3个，来源真实。	3	(1)可比实例少于3个的，扣3分。 (2)未说明可比实例来源、名称、坐落，未附可比实例外观照片的，每缺少一项扣1分。 (3)可比实例成交价格内涵说明不清楚的，扣1～3分。 (4)可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣1～3分。 (5)可比实例可比性较差的，扣1～3分。
		客观性	成交价格内涵清楚。	3
		信息完备性	信息较完整，内容清楚。	3
		可比性	区位、权益、实物状况差异不大，成交日期与估价时点相隔不超过12个月。	3
2	交易情况修正		交易情况清楚；与正常交易情况价格差异分析合理；修正系数合理，理由充分。	2	(1)交易情况说明不清楚或者过于简单的，扣1分。 (2)修正系数确定理由不充分的，扣0.5～1分。
3	市场状况调整		成交日期准确、价格指数与市场状况一致，取值客观、合理。	3	(1)成交日期表述不明确的，扣3分。 (2)价格指数与市场状况描述不一致的，扣1分。 (3)调整系数确定理由不充分的，扣0.5～1.5分。
4	区位状况调整		区位比较因素及因子设置合理、完整，反映估价对象周边状况客观、充分；系数测算与分析确定过程详细、合理。	6	(1)因素选择不全或者针对性差的，扣0.5～3分。 (2)因素差异分析不够的，扣0.5～3分。 (3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～3分。 (4)子因素权重值不合理的，扣0.5～3分。
5	权益状况调整		权益状况因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象权益状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。	3	(1)因素（年限、容积率等）不全或者不明确的，扣0.5～2分。 (2)因素差异分析不够的，扣0.5～2分。 (3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～2分。 (4)子因素权重值不合理的，扣0.5～2分。
6	实物状况调整		比较因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象实物状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。	6	(1)因素选择不全或者针对性差的，扣0.5～3分。 (2)因素差异分析不够的，扣0.5～3分。 (3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～2分。 (4)子因素权重值不合理的，扣0.5～1分。
7	公式运用与计算		公式应用正确，符合规范规定，取值精度合理，数值计算正确。	4	(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣0.5～1分。 (3)测算结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1～2分。 (4)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。
8	小计			36

　　史家解读：

　　1.从案例考试角度看，可比实例少于3个的，可作为一处错误予以指出。

　　2.可比实例成交日期与价值时点不宜超过一年，在房地产市场行情变化比较平缓时，这个时间可最多放宽至两年。

　　3.在用比较法估价，一定要有计算公式和计算过程(表格式计算可不要求有计算过程)，从案例考试角度看，如无计算公式或无计算过程，可作为一处错误予以指出。

　　表1-2 收益法评审标准

序号	评审项目			评审标准	标准分	扣分项目分值及说明
1	有效毛收入	出租型	租金水平	选取的租赁实例真实、客观，信息较完整，可比性强；租金收入分析深入。	9	(1)租赁实例的真实性依据（来源、名称、坐落、外观照片，估价对象前3年租赁收入及运营费用情况）不充分的，扣1～2分。 (2)租赁实例状况描述不完整、不清晰的，扣1～2分。 (3)租赁实例可比性较差的，扣2～4分。 (4)租金水平确定无理由或者理由不充分的，扣1～4分。
			租约限制	租约限制处理合理，理由充分。	2	(1)未说明有无租约限制的，扣1分。 (2)有租约，但未考虑限制，且理由不充分的，扣1分。 (3)有租约，考虑了租约限制，但处理方式不正确的，扣0.5～1分。
			有效出租面积或者可出租面积比率	有效出租面积或者可出租面积比率确定过程清楚，数据合理。	2	(1)有效出租面积或者可出租面积比率数据确定无过程或者过程不清楚的，扣0.5～1分。 (2)可出租面积比率数据确定依据不充分的，扣0.5～1分。
			空置率与租金损失	空置率与租金损失确定过程清楚，数据合理；市场依据充分。	2	(1)空置率与租金损失数据确定无过程或者过程不清楚的，扣0.5～1分。 (2)空置率与租金损失市场依据不充分的，扣0.5～1分。 (3)空置率与租金损失市场依据不合理的，扣2分。
		自营型	经营收入	商业经营业态或者生产性质明确；经营收入与支出内容全面，数据来源依据充分；经营收入确定合理。	15	(1)经营业态或者生产性质不明确的，扣2分。 (2)经营或者生产收入内容不全面、数据来源依据不充分的，扣3～5分。 (3)经营收入测算无过程或者过程不详细的，扣1～5分。 (4)经营收入水平确定理由不充分的，扣1～6分。
2	其他收入			其他收入来源明确说明。	1	其他收入来源未说明的，扣1分。
3	运营费用			费用项目正确、齐全；费用估算或者确定过程清楚，数据来源依据充分，取值合理，全部符合正常客观费用标准或者符合政策规定要求。	6	(1)运营费用构成内容不完整、不合理的，扣1～3分。 (2)运营费用水平确定理由不充分的，扣1～3分。 (3)运营费用测算无过程或者过程不详细的，扣1～2分。 (4)自营型经营利润未扣除、经营利润取值不合理或者理由不充分的，扣1～2分。
4	净收益			前后一致、计算正确。	2	计算不正确的，扣2分。
5	变化趋势分析			净收益流量类型分析合理，升降幅度预测数值依据充分。	2	(1)未进行变化趋势分析的，扣2分。 (2)变化趋势分析依据不充分或者不合理的，扣0.5～1分。
6	报酬率 (或者资本化率)			报酬率确定方法和确定过程正确；数据来源依据充分；针对估价对象类型、档次、区位、估价时点的状况等合理取值。	4	(1)报酬率（或者资本化率）确定无过程的，扣2分。 (2)报酬率（或者资本化率）确定有过程，但方法不正确的，扣2分。 (3)报酬率（或者资本化率）确定过程不完善的，扣1～2分。 (4)报酬率（或者资本化率）取值不合理的，扣1～2分。
7	收益期限			收益期限确定正确，依据充分。	2	(1)收益期限确定错误的，扣2分。 (2)收益期限确定正确，但未说明理由或者理由不充分的，扣1分。
8	公式应用与计算			计算公式选用正确；有必要的分析和测算过程；测算过程完整、严谨、正确。	4	(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。
9	小计				36