2017年房地产估价师《案例与分析》知识点牢记(4)

评审大项

序号

评审项目

评审标准

标

准

分

扣分项目分值及说明

一、封

面、

致

函、

目

录、

声

明、

假

设

和

限

制

条

件

︵

10

分

︶

1

①封  面

（或者扉页）

要素齐全，表述准确、清晰、简洁。

1

(1)封面（或者扉页）的要素包括：估价报告名称、估价项目名称、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期、估价报告编号6项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。

(2)表述不准确、不清晰、不简洁的，扣0.5分。

2

②*致估价

委托人函

内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁。

3

(1)致函基本内容包括：标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价方法（名称）、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果（总价、单价）、估价机构名称和盖章、致函日期10项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。

(2)表述不准确、不清晰、不简洁的，扣1分。

3

目  录

内容完整，前后一致。

1

(1)目录基本内容包括：标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件6项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。

(2)估价结果报告缺少一级标题的，扣0.5分。

(3)估价技术报告缺少一级标题的，扣0.5分。

(4)组成内容名称前后不一致的，扣0.5分。

(5)未标注页码或者页码前后不一致的，扣0.5分。

(6)附件具体名称未列示或者不详细的，扣0.5分。

4

③*注册房地产估价师声明

内容全面、规范，针对性强。

1

(1)未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及实地查勘日期的，扣0.5分。

(2)说明是否有重要专业帮助；有重要专业帮助的，应说明帮助的专家，未说明的，扣0.5分。

(3)应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的，扣0.5分。

(4)缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的，扣0.5分。

5

*估价假设和限制条件

假设和限制条件合法、合理，理由充分。

4

(1)估价假设未按“必要、合理、有依据”要求说明的，扣1～3分。

(2)估价限制条件针对性不强的，扣1～2分。

二、

估

价

结

果

报

告

︵

20

分

︶

6

*估价委托人

内容完整，表述准确。

1

缺少估价委托人必要信息（单位名称或者个人姓名和住所）的，扣1分。

7

④*估价机构

内容完整，表述准确。

1

估价机构基本内容包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。

8

⑤*估价目的

表述具体、准确。

2

(1)估价目的表述不具体、不准确的，扣1分。

(2)估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为的，扣2分。

9

*估价对象

基本状况描述全面、准确，范围界定清楚。

4

(1)估价对象基本状况包括：名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。描述不全面、不准确的，扣0.5～2分。

(2)估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产的，应说明）界定不清楚的，扣0.5～2分。

10

⑥*估价时点

确定正确，确定理由简要明确。

1

(1)估价时点确定不正确的，扣1分。

(2)估价时点确定理由未简要说明的，扣0.5分。

11

*价值类型

价值类型正确，价值内涵或者定义准确。

2

(1)价值类型未明确或者不准确的，扣1.5分。

(2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.5～1.5分。

12

*估价依据

依据完整、合法有效。

2

(1)必要的法律法规依据未列明的，扣0.5～1分；法律法规名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。

(2)估价标准依据未列全的，扣0.5～1分；估价标准名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。

(3)估价依据过时或者失效的，扣0.5～1分。

(4)滥列估价依据的，扣0.5～1分。

13

⑦*估价原则

原则完整、准确。

1

应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。

14

⑧*估价方法

采用的估价方法的名称和定义准确。

2

(1)应采用的估价方法未采用的，扣2分。

(2)采用的估价方法名称或者定义不准确的，扣0.5～1分。

15

⑨*估价结果

完整清晰，前后一致。

2

(1)估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，扣0.5～1分。

(2)估价结果内涵（是否与假设和限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。

16

*估价人员

人员与内容齐全、准确。

1

(1)未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名的，扣0.5分。

(2)有协助估价而未写明协助的人员姓名、资格（职称）、协助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。

(3)有重要帮助而未写明帮助的专家姓名、资格（职称）、帮助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。

17

⑩*估价作业日期

表达正确，有保质完成的合理时间。

1

(1)表达不正确的，扣1分。

(2)时间上难以保证按质完成的，扣0.5分。

三、

估

价

技

术

报

告

︵

60

分

︶

18

*实物状况描述与分析

土地实物状况描述与分析

描述全面、翔实，分析客观、透彻。

3

(1)土地实物状况包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度等。每缺少一项扣0.5分。

(2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣0.5～1分。

建筑物实物状况描述与分析

描述全面、翔实，分析客观、透彻。

3

(1)建筑物实物状况包括：名称、规模、用途、层数和高度、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建成时间、维护状况、完损状况等。每缺少一项扣0.5分。

(2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。

19

*权益状况描述与分析

描述全面、翔实，分析客观、透彻。

3

(1)土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用管制、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。

(2)房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。

20

⑾*区位状况描述与分析

描述全面、翔实，分析客观、透彻。

3

(1)位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。

(2)交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。

(3)环境状况包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。

(4)外部配套设施状况包括：基础设施、公共服务设施，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。

(5)区位状况未来变化趋势未分析的，扣1分；分析不深入的，扣0.5分。

(6)区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。

21

⑿*市场背景描述与分析

宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析简明、准确、透彻，针对性强。

4

(1)未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。

(2)未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。

(3)未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。

(4)分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的，扣1分；支持不充分的，扣0.5分。

22

*最高最佳利用分析

最高最佳利用判定正确，分析透彻、具体；有合法依据和市场依据。

3

(1)未进行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入，扣1分。

(2)未进行利用前提选择表述的，扣0.5分。

(3)未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体的，扣0.5～1分。

(4)最高最佳利用分析针对性不强的，扣1分。

23

⒀*估价方法适用性分析

技术路线表述清晰、明确；估价方法排查完整、合理，已选用估价方法理由充分，未选用估价方法理由充分。

3

(1)技术路线未表述或者表述不清晰的，扣0.5～1分。

(2)已选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.5～1分。

(3)未选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.5～1分。

24

*估价测算过程

数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。

36

(1)按相应估价方法评审标准评审，详见表1-1～表1-5。

(2)当估价应选用两种或者两种以上方法但未全部选用时，未选用方法的应得分数按相应权重直接在36分内予以扣除。

25

*估价结果

确定

估价结果客观合理，确定方式恰当、理由充分，结论表述清晰(含单价、总价)。

2

(1)估价结果确定方式不恰当的，扣1分。

(2)估价结果确定方式和调整的理由不充分的，扣1分。

四、

附

件

及

外

在

质

量

︵

10

分

︶

26

*附  件

附件资料齐全、完整、真实。

5

(1)附件的基本资料包括：估价委托书、估价对象位置图、内外部状况以及周围环境和景观的照片、权属证明复印件、估价机构资质证书和营业执照复印件、估价师注册证书复印件等，每缺少一项扣0.5分，直至扣完。

(2)内外部状况以及周围环境和景观的照片不完整的，扣0.5分。

27

外在质量

报告名称、专业用语规范；文字简洁、通畅、表述严谨，逻辑性强；文本格式规范、无错别字、漏字，标点使用正确；排版规整、前后一致、装订美观大方。

5

(1)报告专业术语及用词不规范的，扣0.5～3分。

(2)文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、平实的，扣0.5～3分。

(3)报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣0.5～2分。

(4)报告各部分之间内容重复的，扣0.5～3分。

(5)排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的，扣0.5～2分。

(6)报告各部分之间描述不一致的，扣0.5～3分。

(7) 装订质量粗糙的，扣0.5～2分。

合  计

100