2017年房地产估价师《案例与分析》知识点牢记_第2页

　　第六条(测算过程评审)一般项目评审中，估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：

　　(一)只能采用一种估价方法估价的，该估价方法的评审得分为估价测算过程的评审得分。

　　(二)应当采用两种或者两种以上估价方法估价的，各种估价方法评审得分的简单算术平均数为估价测算过程的评审得分。

　　史家之言：

　　关于估价方法选用的原则和标准

　　1.选用估价方法的总原则

　　在评估一宗房地产的价值时，理论上适用的估价方法都应选用，不得随意取舍。如果确因客观条件不具备而不能选用的，应在估价报告中充分说明不选用的理由。

　　2.选用估价方法的技术性准则

　　一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法;收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法;具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法估价，在估价对象目前没有收益或本质上没有直接产生收益能力而不宜采用收益法估价，以及在估价对象没有开发或再开发潜力而不宜采用假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。

　　3.采用两种或者两种以上方法估价的涵义

　　(1)对同一估价对象选用了两种或者两种以上估价方法估价，是指该两种或者两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在建工程采用假设开发法估价，其中的开发完成后价值采用市场法或收益法评估，则此估价项目实际上只采用了假设开发法一种估价方法，而不是采用了市场法、收益法和假设开发法三种估价方法。(摘自2011年理论教材405页)

　　(2)对同一估价对象不同组成部分(如土地和建筑物，或者不同楼层)采用两种或者两种以上方法估价的，不属于估价方法之间引用的情形;换言之，应认为是采用了两种或两种以上方法估价。

　　关于估价方法选用的案例应试标准和要求

　　1.在结果报告中和技术报告中均要说明所选用估价方法理由，没有说明算错。(关于在结果报告中要说明所选用估价方法理由，这是2007年案例考试指错题明确的要求，也是《房地产估价报告评审标准》的明确要求)

　　2.如果只选用了一种方法，则在结果报告和技术报告中都应该说明不选用其他方法的理由;如果选用了两种或两种以上方法估价，只需在技术报告中说明不选用其他方法的理由。

　　3.有条件选用市场法的，应选用市场法估价，有条件选用市场法而没有选用的，应说明理由;目前有收益或本质上有直接产生收益能力的房地产应把收益法作为一种估价方法，不选的则应说明不选的理由;具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法估价，不选的应说明不选的理由。

　　第七条(创新特色加分) 估价报告在严于国家标准和技术规范以及本标准的基础上有创新或者特色内容的，可以在相应评审项目评审得分的基础上给予适当加分，但加分后的评审得分不得超过该评审项目的标准分。

　　解读：有创新特色内容的，评审得分即使超过该评审项目的标准分，最终得分也就是该评审项目的标准分。

　　第八条(定性评审内容)估价报告定性评审，采取审查估价报告中是否有本标准规定的不合格内容的方式进行。

　　估价报告不合格内容包括重要内容缺失、原则性错误和严重质量缺陷。

　　对有不合格内容的估价报告，仍然应当进行全面的定量评审。