2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(八)

　　【不同估价目的下的估价】

　　▓估价目的，是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价(如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等)。

　　★国有土地使用权出让价格评估

　　1、土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖、挂牌的出让方式。协议出让的价格评估，应采用市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照房地产拍卖底价评估进行。

　　2、土地使用权出让价格评估，可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。

　　★房地产转让价格评估

　　1、房地产转让价格评估，应采用市场价值标准。

　　2、房地产转让价格评估，宜采用市场法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。

　　3、划拨土地转让房地产时，应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

　　《契税暂行条例细则》第十一条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。”

　　★房地产租赁价格评估

　　1、从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用市场价值标准。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。

　　2、房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。

　　3、以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

　　★抵押贷款价值评估

　　☆房地产抵押价值评估，应采用市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

　　☆房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。

　　☆估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值： ①直接评估在划拨土地使用权下的市场价值;②评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算;当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。

　　☆以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。

　　☆以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。

　　☆以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。

　　☆以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。

　　☆抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”

　　◎房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括①发包人拖欠承包人的建筑工程价款，②已抵押担保的债权数额，以及③其他法定优先受偿款。

　　《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定：①建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。②建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。③消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

　　◎房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

　　估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

　　◎法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。

　　1、如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

　　2、划拨方式取得的土地使用权抵押估价结果中，没有扣除需要补交的土地使用权出让金。

　　3、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

　　4、再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

　　5、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

　　6、房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

　　估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

　　7、抵押的房地产应说明其市场风险和处分问题以及赔偿问题

　　8、划拨土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押;

　　9、抵押等估价目的要考虑风险及变现能力，报告里要有说明

　　10、估价报告的附件应包括：①法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录;②内外部状况照片(由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露);

　　11、以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。

　　12、以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。

　　13、评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明;存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

　　14、估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。

　　15、估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。

　　16、抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。

　　17、抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;③合理使用评估价值;④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　　18、抵押估价应关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。评估续贷房地产的抵押价值时，应对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

　　19、抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。