2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(四)

　　八、估价方法应用错误(选用估价方法错误)

　　【选用估价方法错误】选用估价方法应遵循的原则：①有大量可比实例(选用市场比较法，并以该法为主);②具有预期收益(收益法作为其中一个方法) ;③具有开发或待开发潜力(选用假设开发法) ;④无上述条件的选用成本法。

　　【估价方法应用错误】

　　1、公式选用错误。例如：收益法公式选用错误，有限期限估价却采用了无限期限公式;市场法修正时修正系数的分子分母颠倒;用假设开发法测算时未考虑销售税费等。

　　2、参数错误。收益法中收益期限选用错误。

　　3、计算错误。指一些简单的数学计算错误，多层商业用房建筑面积累加后不等于总建筑面积等。还有些是较难看出的计算错误，如用收益法算出了估价对象房地产的总体价值，却又加上了其高档装修的成本价，或是又扣除了折旧费用，实际上是进行了重复计算。

　　4、概念错误。指估价方法中某些概念的理解错误。如：成本法中的成本是客观成本，却采用了实际成本;收益法中的净收益是正常净收益，却采用了个别收益;市场法中案例选取少于3个，或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等。此外，还容易常犯的概念错误有：土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题;环比指数与定基指数的区别问题等。

　　九、估价技术路线常见错误

　　㈠ 损害赔偿房地产评估

　　1、损害前和损害后房地产状况掌握不清;

　　2、没有考虑间接损失(残值清理费用、造成收益下降)。

　　㈡ 拍卖底价的评估

　　1、强制处分对房地产价格的影响;

　　2、快速变现使交易价格相对正常价格较低;

　　3、市场需求面、推广力度小，造成成交价格低于正常价格;

　　4、消费者心理因素;

　　5、购买者需额外支出(支付拍卖机构的佣金)

　　6、技术路线：首先确定正常市场价值;分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度;按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较;