2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(三)_第2页

　　三、行文、遣词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊)

　　主要包括：①名词术语不准确，如把估价日期错写成估价期日。②用词带有强烈的感情色彩。③语意含糊，用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样。④数据来源没有出处或是有错(如房地产税、营业税的税率错误)。⑤判断推理没有充足的理由(如简单地下结论，却没有充足的理由支持结论)。

　　四、逻辑不严谨

　　五、前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)

　　六、写作有错误

　　⑴评估结果中没有说明币种，没有进行大写。

　　⑵对外币表达的结果，没有折算成人民币，没有说明汇率。

　　⑶表达形式不科学

　　⑷注意对价格的称谓是否错误(比准价格，收益价格，积算价格)

　　⑸只有总价，没有单价

　　二、估价方法选用上的错误

　　1、只使用了一种估价方法，对采用的方法是否有合理的说明和理由。

　　2、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定，

　　3、估价方法选择不当：⑴能用市场比较法的没有用。⑵收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。⑶具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。如：拆迁评估一般应采用市场比较法，而在估价报告中却采用了其他估价方法且未说明原因。根据2004年1月1日起实施的《房屋拆迁估价指导意见》，“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因”。

　　4、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定

　　5、选用方法不适用的(各种估价方法的适用条件)

　　6、未说明每种估价方法的定义、步骤。

　　7、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确。

　　8、选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等)。