2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(一)_第2页

　　二、价格解释对价格有争议、疑惑

　　1、(对两种正确结果分别解释)哪些是影响价格的因素?

　　2、从影响价格的因素入手：

　　■目的不同，价值类型不同

　　■时点不同，价值不同：动态价格;市场环境、供求状况变化;估价对象会变化;期限、成新、房地产状况变化

　　■交易状况是否变化：权力束在限制约束下，交易状况不同

　　■估价原则：是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑

　　■估价方法：两个机构评估，不同估价方法产生价格差异

　　三、 资料搜集

　　资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同，要有针对性)

　　□一般资料

　　■项目有关资料：估价目的(委托方明确);委托方基本情况、项目有关文件

　　■估价时点房地产市场状况资料：普遍性的、地区性的、本类型房地产资料

　　■估价对象状况资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……

　　■估价对象区域条件资料：交通、环境、繁华程度

　　■相关法律、法规、政策

　　□不同估价方法应收集的主要资料

　　■市场法：①交易实例及实例房地产状况。②不同交易情况价格差异的资料。③房地产价格指数及利率方面的资料。④房地产状况调整的有关技术资料。

　　■成本法：①土地取得成本资料。②土地开发和房屋建设成本资料。③管理费用资料。④利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤建筑物成新度、重新购建价格资料。⑥建筑物折旧资料。

　　■收益法：①估价对象和、类似房地产经营(租赁)收益资料。②估价对象、类似房地产的经营费用资料。③折旧、剩余收益期限等资料。④报酬率方面的资料。

　　■假设开发法：①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。②同类房地产市场售价。③同类项目开发周期、开发费用。④同类项目开发利润或收益资料。⑤折现率确定的有关资料。