房地产估价师《案例分析》精选知识点：工业房地产估价常采用的方法

工业房地产估价常采用的方法

市场比较法(适用于标准厂房)、收益法(拨离房地产收益)、成本法(要区分建筑造价和设备基础，要分别估算，扣除设备基础价值)。

由于工业房地产的特点，所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径：一是参考预算价格计算;二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。

　　(一)成本法工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房建造费用宜采用重置价格的思路，如何可以制定当地统一的厂房建筑重置价格表，非标准厂房建造费用的确定则有两个主要途径：一是依据建设工程计价定额，结合图纸、材料价格、取费标准等测算，二是参照类似非标准厂房的工程造价，结合跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。

　　(二)市场法工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例、(特别是出租实例)通常较多，可以考虑采用市场法估价。

　　(三)收益法如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。