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2017房地产估价师《案例与分析》知识点详解(5)

中华考试网 [ 2017年1月10日 ] 【大中小】

　　[案例3-9]

　　××乐园部分房地产估价结果报告(节选)

　　(一)委托方：××市××乐园实业发展有限公司

　　(二)估价方：××市××房地产业咨询有限公司

　　(三)估价对象：

　　1.区深南路白石洲“××乐园”办公综合楼。

　　房地产证：×房地字第4000020820号。

　　2.区深南路白石洲“××乐园”广场(地下停车场)。

　　房地产证：×房地字第4000020817号。

　　3.区深南路白石洲“××乐园”宗地号T207-0031土地。

　　房地产证：×房地字第4000020816号。

　　(四)估价目的：抵押贷款

　　(五)估价时点：2003年6月3日

　　(六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准

　　(七)估价依据

　　1.估价委托书。

　　2.房地产证及《××市土地使用权出让合同书》，(证号：××号)《××市建设用地规划许可证》(证号：××号)。

　　3.国家及××市有关房地产的政策和法规。

　　4.××市房地产市场资料。

　　5.估价人员现场查勘时获得的有关资料。

　　(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

　　(九)估价方法在估价中，我们根据估价对象的性质和用途，对办公综合楼采用市场法，对“××乐园”广场(地下停车场)采用成本法，对“××乐园土地”(宗地号T207-0031)采用基准地价修正法进行计算。

　　市场法：是通过市场调查，以现行类似房地产的交易价格为参照，并对估价对象的客观因素加以考虑，对参照价格进行修正，其修正值为估价对象的价格。

　　成本法：是在求取估价对象的价格时，以开发或建造估价对象或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金来确定估价对象价格的一种估价方法。

　　基准地价修正法：是在有了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用权年限、建筑容积率等的比较，将基准地价修正为估价对象价格的一种估价方法。

　　(十)估价结果估价人员运用市场法、成本法和基准地价修正法分别综合计算、估价，结果如下：

　　1.区深南路白石洲“××乐园”广场配套办公综合楼，建筑面积：3753.11m2，在估价时点的价值为人民币壹仟捌佰柒拾陆万伍仟伍佰元(￥18765500.00)，单价：5000元/m2.

　　2.区深南路白石洲“××乐园”广场(地下停车场)，占地面积：6005.51m2，在估价时点的价值为人民币贰仟玖佰柒拾柒万捌仟玖佰元(￥29778900.00)。

　　3.区深南路白石洲“××乐园”土地，(宗地号T207-003l土地)土地面积：7256.70m2，在估价时点的价值为人民币陆佰零肆万捌仟元(￥6048000.00)。

　　以上房地产价值合计为人民币伍仟肆佰伍拾玖万贰仟肆佰元(￥54592400.00)。

　　(十一)估价人员：(略)

　　(十二)估价作业日期：(略)

　　(十三)估价报告应用的有效期：(略)

　　××乐园部分房地产估价技术报告

　　(一)实物状况分析××市“××乐园”是国内首家综合性高科技旅游项目，现已建成开放。其项目建设内容包括：①主体建筑——××乐园中心，是一幢建筑面积16945m2、基底面积14333.52m2、内净高达32m的单层巨大空间建筑物，主景是巨大的热带雨林和林中优雅美丽的英式花园。主要功能还有未来街市、森林探险、儿童娱乐区、英式花园、餐饮区、××乐园大剧场和大型杂技。②配套办公综合楼一幢，现已通过竣工验收。③住宅楼一幢，现已竣工④早身公寓二幢，尚未建设。⑤“××乐园广场”(包括半地下停车场、停车库)。

　　1.“××乐园”办公综合楼

　　(1)土地

　　①使用权来源：协议(出让)。

　　②等级：二级。

　　③用途：旅游度假及游乐用地。

　　④用地面积：3605.7m2.⑤使用年限：40年，自2001年8月18日至2041年8月17日止。

　　(2)建筑物

　　①结构：框架。

　　②建筑物层数：七层。

　　③拟估物楼层：整栋。

　　④用途：办公综合楼。

　　⑤建筑面积：3753.11m2.⑥竣工日期：2002年9月。