2017房地产估价师《案例与分析》知识点详解(3)

　　一、大纲要求考试目的：

　　本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、娱乐、工业、农业、特殊目的等各种类型的房地产的估价的特点和影响因素的掌握程度。

　　考试基本要求：

　　掌握：娱乐类型的房地产及其估价的特点、分别影响这类房地产的主要区位状况和主要实物状况，在这类房地产估价中如何选用估价方法。

　　熟悉：工业的房地产及其估价的特点、分别影响这一类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在这些类型的房地产估价中如何选用估价方法。

　　了解：农业、特殊类型房地产的估价。

　　要点说明：

　　5.娱乐房地产估价

　　娱乐房地产是一类特殊的房地产，其估价的个别性、独特性比较强，一般较难把握，娱乐房地产估价的注意事项需要通过案例来说明。

　　6.工业房地产估价

　　工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。

　　(1)工业房地产及其估价的特点

　　1)涉及的行业多;

　　2)非标准厂房多，单价相差大;

　　3)要区分设备和建筑物的造价;

　　4)受腐蚀的可能性大。

　　(2)工业房地产估价的常用方法

　　1)市场法工业房地产通常缺少同类房地产的交易案例，特别是非标准厂房，更是不易在同一供需圈内找到符合条件的比较案例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。

　　但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售案例(特别是出租案例)通常较多，可以考虑采用市场法估价。

　　2)收益法如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。

　　3)成本法工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考预算价格计算，二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。

　　(3)影响工业房地产价值的主要区位状况

　　1)交通条件;

　　2)基础设施;

　　3)地理位置。

　　(4)影响工业房地产价值的主要实物状况

　　1)用地面积与形状;

　　2)地质和水文条件;

　　3)房地产用途。