2017房地产估价师《案例与分析》知识点详解(1)

　　旅馆房地产估价

　　旅馆房地产及其估价的特点

　　旅馆房地产，包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。

　　旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。与之相应要注意的是，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。

　　不仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算，[案例3-6]就存在类似的问题。

　　由于同类型旅馆的价值主要在于其接待能力，因此衡量旅馆接待能力的指标床位数或是房间数，常常可以作为估价的指标，即以床位数或房间数作为比较因素，根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格，然后乘以总的床位或客房数，即可得出旅馆的总价。

　　影响旅馆房地产的主要区位状况

　　交通条件

　　这是影响旅馆房地产的最重要的区位状况。

　　周围环境

　　周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的：交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用者和评价者——旅客，往往也会理解这一点，会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。

　　影响旅馆房地产的主要实物状况

　　除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况是：

　　设备设施和用具

　　除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的主要考虑因素。正因为如此，旅馆的设备设施和用具的更新速度往往很快，远远快于设备设施和用具的自然寿命。我们往往也可以看到这样的情形：有的旅馆由于经营不善，无力更新设备设施和用具，导致更加无客问津，最终成了恶性循环。

　　经营管理

　　旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店往往聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。