2017年房地产估价师《案例与分析》单项选择题

　　1.答题要求(共3大题，10小题，每小题2分，每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

　　【2010考题•单选题】甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

　　1.采用假设开发法估价时，应按照( )前提进行估价。

　　A.自己开发

　　B.溢价转让

　　C.被迫转让

　　D.自愿转让

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本题中是因经营不善，只能转让。因此应该按照被迫转让前提进行估价。参见《房地产估价理论与方法》教材P324。

　　2.采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用( )。

　　A.0.03

　　B.0.83

　　C.0.85

　　D.1.25

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。25000÷20000=1.25。参见《房地产估价理论与方法》教材P112。

　　3.采用成本法估价时，可计入开发成本的是( )。

　　A.办公楼开发费用

　　B.食堂开发费用

　　C.宿舍开发费用

　　D.浴室开发费用

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，只有办公楼建造了，所以可计入开发成本的是办公楼开发费用。参见《房地产估价理论与方法》教材P273。

　　4.采用成本法估价时，应( )。

　　A.按照预算额预算在建工程价值

　　B.按工程已结算额预算在建工程价值

　　C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值

　　D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是成本法最基本的公式。成本法是重新构建价格减折旧，因在建工程停工所以要考虑折旧的问题，计算重新构建开发成本时可根据实际完成的形象进度计算开发成本。参见《房地产估价理论与方法》教材P284。

　　2.答题要点：本题是为增加试题覆盖面而设置，三个大的案例，十个小题，每题只选一个最佳答案，但分值2分，分量重。看清要求与所有可选答案、运用排除法、运用猜测法，最后剩两个答案如果认为都对，就挑一个最符合题干题意的。有些基础题，很容易答，不要失分，有几题很偏，从来没见过，就猜好了，蒙对了就赚了，错了也无所谓，又学会一个知识点。