2016注册房地产估价师考试案例分析解析二

　　运用各种估价方法时应注意的问题。

　　●市场比较法●

　　① 可比实例选择不当(八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1年)

　　② 建立价格可比基础易出错(楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积)

　　③ 交易情况修正(修正的方向，分子分母位置)

　　④ 交易日期修正(说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用)

　　⑤ 房地产状况修正(直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%)。

　　●收益法●(有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定)

　　① 计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误

　　② 收益面积有误(大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好)

　　③ 收益项目要全、不要漏项(易漏租赁保证金和押金等的利息收入)

　　④ 费用也要客观(P199教材)a 不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项)。b 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定)

　　⑤ 带有租约的情况(p12规范)对其是否客观的说明

　　⑥ 纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明

　　⑦ 资本化率的确定要充分说明理由;⑧ 收益年限的确定;⑨ 公式运用是否正确。

　　●成本法●

　　①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物; ②开发成本的确定要有依据;

　　③管理费用的确定;④计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项;

　　⑤开发利润：⑴要与利润基数对应好。⑵利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。

　　⑶四种利润率与基数的对应关系(P145理论与方法)易出错; ⑥税费;

　　⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。

　　⑧折旧方法的综合运用，以年限法(其中主要为直线法)为主。

　　⑨分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧; ⑩若市场不稳定，应有市场状况修正。

　　●假设开发法●(要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期)

　　①最佳开发利用方式的确定、分析是否充分;

　　②估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题;

　　③建造成本和管理费用、公共设备层成本也属建造成本

　　④开发期销售期的确定是否合理，要按客观的计算

　　⑤利息和折现(计息期和折现年限，计息基数，折现率的确定是否正确。)

　　几个概念

　　1、 房地产可视为实物、权益和区位的结合。

　　① 实物可分为有形的实体及其质量、组合完成的功能三个方面。

　　② 权益包括权利、利益和收益。地役权的存在会降低土地的价值。

　　③ 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大的不同。

　　④ 两宗权益状况相同的房地产，如果实物不同，其价值可能有很大的不同。

　　⑤ 两宗实物和权益状况均相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。

　　2、 相邻关系，从义务方面来说，是对房地产所有权、使用权的一种限制。

　　3、 一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。

　　4、 对于一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看其价格是趋于下降的。

　　5、 从全社会角度来看，土地的自然供给是完全无弹性的;但对于某种特定用途的土地来说，土地供给是有弹性的。

　　6、 在评估投资价值时所使用的折现率是单个投资者所要求的最低收益率。

　　7、 在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

　　8、 收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗地的使用强度(如建筑层数、高度、容积率、规模)超过一定限度后，收益开始下降。

　　9、 地价与土地面积大小的关系是可变的。一般地，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。

　　10、 从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。

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