2016注册房地产估价师考试案例分析解析一

　　案例分析解题思路

　　1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响)，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。

　　2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

　　3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

　　4、改错：考估价方法在应用中的难点。

　　一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。

　　1、什么是技术路线?路线的三个方面

　　①价格内涵，由目的确定 ②估价思路，由原则原理确定 ③估价方法，由估价对象房地产的类

　　型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

　　2、技术路线与估价要求事项的关系?

　　①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线(p6)

　　②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

　　③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标

　　准及估价方法均有影响。

　　※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

　　b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

　　d、估价对象状况(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未

　　来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产)

　　④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

　　⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。 　⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

　　3、估价路线的确定过程：

　　①了解估价的基本事项(对象、目的、时点); ②遵守估价原则; ③确定价格内涵(一定要先说清楚); ④确定价格形成过程; ⑤再确定估价方法。

　　二、房地产估价方法

　　1、各方法之间的关系

　　①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。

　　②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34

　　③各方法相互引用P54

　　比较项目 比较法 成本法 收益法 假设开发法

　　价值角度 买方、卖方 卖方 买方 卖方 卖方

　　价值转换 价格—价格 部分价—整体价 年收益—价格 整体价—部分价

　　价值类型 比准价格 积算价格 收益价格 剩余价格

　　价值方向 过去—现在 过去—现在 将来—现在 将来—现在

　　3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么?为什么而估?怎么估?

　　4、估价方法的选用《规范 》P8

　　三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。

　　1、合法原则：A、合法产权： 占用、使用、收益、处分四方面。

　　B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。

　　C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权

　　2、替代原则(1)替代性(可比实例必须具有替代性)(2)客观性(成本、收益等必须客观)

　　3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。

　　不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。

　　(1)先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。

　　(2)可以验证建筑物相对于土地是否过大?思路：用成本法求 V建，再用剩余法V建二者相比

　　4、估价时点原则《原理》P97 5、公平原则

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