2016年房地产估价师《案例分析》第三章讲义第一节

　　第三章 不同目的房地产估价

　　第一节 建设用地使用权出让价格评估

　　1.建设用地使用权出让价格评估的特点：

　　(1)建设用地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准国有土地使用权出让是政府作为土地所有者参与的一种市场行为。例如，国有土地使用权拍卖就是属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地出让方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖。强制拍卖则不同，拍卖的时机是由强制执行者(例如法院)规定的，拍卖底价也是由强制执行者委托估价机构确定的，拍卖标的的原业主对此完全没有发言权，即使拍卖不成功，强制执行者也可以采取其他的方式执行，例如将标的作价转让。因此，强制拍卖底价评估时要考虑其短期内强制处分标的物时造成的价格折减，而土地使用权出让拍卖底价评估则可以完全采用公开市场价值标准。

　　(2)估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

　　国有土地使用权出让价格一般有两种情形：一种是当地人民政府代表国家作为出让方，委托房地产估价机构作出的评估。国有土地使用权出让价格的评估和确定，是其土地出让行为成立的必要前提和预先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部门在对所在城市国有土地使用权出让前，需要对其宗地出让价格或出让底价进行评估。另一种情形是参与国有土地使用权“招、拍、挂”的拟受让方，为了解、掌握拟出让地块的市场价格，委托房地产估价机构作出的评估。

　　这两种情形的估价时点一般均为估价作业日期之后的某一时点。如拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日。招标方式出让国有土地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日。协议方式出让国有土地使用权时，其协议底价时点为宗地协议出让日。以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补缴土地使用权出让金的估价时点为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。

　　2.估价方法在建设用地使用权出让价格评估中的应用：

　　建设用地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等，不宜用收益法估价。

　　需要注意的是在用假设开发法评估时，估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的剔去建筑物部分的剩余土地部分价格。如需预测其最可能规划条件或要求，应在估价报告中明确说明。