2016年注册房地产估价师案例分析中估价常见错误

　　凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构(以下简称房地产价格评估机构)内执行业务。

　　【案例分析几个显又易忽视的错误】

　　1、估价结果报告的标题表述不完整，应全面表述为“**房地产项目”估价结果报告。

　　2、可比实例表中给出的实例单价元/㎡没有说明币种。

　　3、结果报告中没给出单价、分层结果说明。

　　4、计算待开发房产完成后的价值未考虑设备用房对价值的影响，因为可比实例没交待设备用房情况。

　　5、计算建安工程费时，给出的900元/㎡没说明理由。

　　6、假设开发法公式表述不完整。

　　7、房地产还未处于销售期间不计算销售费用的说法错。

　　【估价报告修改思路及报告常见错误】

　　一、快速浏览报告。查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。

　　二、详细检查报告。1、法律依据性要素。产证资料：?旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋所有权证》;?在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图;?预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

　　2、描述性要素。?估价对象描述。从区位、权益(所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限)、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致(如面积前后是否一致);?影响因素描述。①个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。②区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。③市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。

　　三、分析测算过程。?价格内涵及技术路线是否正确;?基础数据是否准确。?参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等;?方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等;?公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。?计算过程是否有误。关键步骤是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参数应用是否有根据。

　　四、估价结果的确定。估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。

　　五、估价目的规范表述

　　房地产估价师考试-案例分析学习总结(全)84_房地产估价师考试

　　1、抵押估价目的，应表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。

　　2、拆迁估价目的的统一表述为：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。

　　3、房地产转让估价目的可表述为：为委托方转让估价对象提供市场价值参考。

　　4、征收集体土地估价目的可表述为：为被征地农民支付法定补偿提供价值依据。

　　5、企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据。

　　6、房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：为房地产投资提供价值参考依据。

　　六、估价结果报告中考试注意事项:

　　1、行文遣词、用句不当

　　?用词用语不能带有较强烈的感情色彩

　　?用词准确、语义不含糊，不能用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样

　　?报告的用语要前后一致，前后要有照应，如:报告中描述为估价对象应全为估价对象

　　2、逻辑不严谨

　　?数据来源没有出处或有错

　　?判断、推理没有充足的理由

　　3、估价方法及其应用中的错误:

　　A.估价方法选择的错误:

　　规范解释:

　　5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

　　5.1.3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍;若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

　　1.具备收益法、市场法、假设开发法条件的应将其作为基中的一种估价方法

　　规范解释:

　　5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

　　5.1.5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

　　5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

　　2.不宜选收益法、市场法、假设开发法进行估价的情况下应以成本法为主

　　规范解释:

　　5.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

　　3.拆迁补偿的估价一般选用市场法;除了市场法外收益的房屋选收益法;非收益的房屋选成本法 案107解释:不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价的特殊性，尽量避免使用收益法、假设开发法、可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。

　　B.方法运用中的错误:

　　1.市场比较法

　　(1)可比实例选择错误:

　　A.是否为估价对象的类似房地产:理113

　　A-1.可比实例应与估价对象处在同一供求范围内-可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区

　　A-2.可比实例的用途应与估价对象的用途相同-大类用途相同:居住.商业.办公.旅馆.工业.农业 A-3.可比实例的规模应与估价对象的规模相当-如指面积:0.5<=(可比实例规模/估价对象规模)<=2 A-4.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同-大类用途相同:钢结构.钢筋混凝土结构.砖混结构.砖木结构.简易结构

　　A-5.可比实例的档次应与估价对象的档次相当-装饰装修.设备(如电梯.空调.智能化).环境等方面的齐全.好坏程度应相当

　　A-6.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同-当两者不相同时,一般不能作为可比实例 A-7.可比实例的成交日期应与估价时点接近-一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用

　　A-8.可比实例的交易类型应与估价目的吻合-房地产的交易类型主要有买卖和租赁两大类.其中根据交易方式,又可分为协议.招标.拍卖.挂牌等交易类型.在实际估价中,多数情况是要求选取买卖实例为可比比实例,而且一般应选取协议方式的买卖实例,包括抵押.抵债.房屋拆迁补偿等目的的估价.但当选取土地使用权实例为可比实例时,目前一般不宜选取协议方式的出让实例.

　　A-9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格

　　B.成交日期与估价时点不宜超过一年,提到了市场平衡可用二年

　　选取可比实例的数量要求:一般选取3～10个可比实例即可

　　(2)比较标准选错:

　　A.交易情况修正:以正常市场价格为基准(理121)

　　具体为: 1.如估价对象是特殊交易方式的交易(拍卖.招标.协议(理119,案196)选取的可比实例也是特殊交易方式的,应说明是否为正常交易,即交易情况修正的方向是将所有可比实例的价格修正为正常价格,也就是说:假设估价对象是在正常情况下交易.(案197)

　　B.交易日期调整:以成交日期时的价格为基准(理124)

　　C.房地产状况调整:以估价对象房地产状况为基准(理129)

　　(3)系数表达错误:

　　A.交易情况修正.房地产状况调整:100/ ( )

　　B.交易日期调整:( )/100

　　(4)应该修正的项目未修正或未加以说明

　　(5)单项修正不超过20%,综合修正不超过30%

　　2.成本法:

　　(1)计算新建价格或重置价格有漏项

　　(2)成本扣费用均用客观标准

　　(3)利息的取费基数和计息周期错

　　(4)利润的取费基数与利润率的含义是否对应(理139)

　　(5)旧有房地产算折旧

　　A.建筑物算折旧:物理折旧.功能折旧.经济折旧

　　A-1.折旧计算:N.n.R.C

　　A-2.设备.装修.主体使用年限折旧因素太大要分类折旧

　　B.土地扣已使用年限价值:K

　　3.收益法:

　　(1)收益费用均用客观标准而非实际标准

　　(2)测算有效收益漏计经营率、空置率

　　(3)净收益的测算:以年为单位

　　A.出租型:

　　A-1.收入:租金+(保证金&押金)的利息收入

　　A-2.费用:出租方承担的费用:(理208)

　　a.维修费:

　　a.1折旧费的80%，关注N、n的确定

　　a.2重置价的2%左右

　　a.3收益的3%-5%

　　b.管理费:租金(收益)的3%～5%

　　c.保险费:房屋现值的1.5?左右

　　d.房地产税(城镇土地使用税.房产税&城市房地产税)

　　e.租赁税费(营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费)

　　房产税为租金收入的12% 营业税、城市维护建设税、教育费附加+城镇土地使用费为5.8%左右 f.租赁费用(中介收取的租赁代理费)

　　书:家具设备折旧费:如果是出租人提供家具设备,应扣除它们的折旧费

　　物业服务费用:物业服务企业进行维护、养护、管理等所收取的费用

　　B.商业经营型:注意扣除商业利润

　　(4)费用:不扣建筑物折旧，但是要扣装修、设备、设施的折旧;不扣贷款利息、所得税、土地增值税

　　(5)报酬率的确定:①跟风险成正比,风险大报酬率大;②同种房地产用途不同选用不同的报酬率;建筑物的报酬率>建筑物和土地综合体的报酬率>土地的报酬率③确定依据一般为银行一年期存款利率、国债利率、同类物业平均收益率、同行业物业的平均收益率，一般不考虑物价指数、经济增长率、贷款利率

　　(6)公式选择错误或没交待公式选择的理由;有限年期公式中n的确定

　　(7)租约限定;租约期内用租约租金,租约期外用客观租金,空置的房地产用客观租金

　　4.假设开发法:

　　(1)假设开发的方式一要合法，二要最高最佳使用

　　(2)开发经营的方式

　　A.出租:用收益法把租金转化成售价

　　B.出售:售价

　　(3)应扣的费用项目有无漏记:如销售税(不含土地增值税和所得税)

　　(4)利息、利润的计算:

　　A.传统方法:同成本法

　　B.现金流量法:不单独计算

　　(5)贴现:

　　A、n的确定综合考虑土地和建筑物

　　B.贴现率i的确定:综合考虑利息.利润

　　(6)评估在建工程:

　　A.续建成本利润

　　B.续建期间整个项目的利息、管理费等

　　1、问答题：数长并不能带来高分，关键是要切中要点，分类分项以①②③这种形式答题更加切合;

　　2、选择题：如无十分把握，尽量只选择能确定的答案;

　　3、报告指错题：多为房地产抵押报告，前提是熟悉估价规范和抵押估价指导办法，再就是一定要冷静和细心，挑个7、8个错误来是不难的;

　　4、改错题：个人认为此项较容易拿分，方法涉及基本是收益法和假设开发法，成本法好像也考过，只要掌握几种方法的原理和计算方法应该是没问题的了，但要重视的是计算过程中的基数和参数。