2016年房地产估价师案例分析指错题中常见错误解析

　　近两年，媒体对物业管理的问题频频曝光，使行业处于比较被动的局面。在一年一度的全国和地方人大、政协会议上，关于物业管理的提案呈上升趋势。在部分城市的行风评比中，对物业管理的评价不尽人意。这在客观上显示了物业管理行业的社会公信力存在一定问题，直接影响行业的公众形象，尽快改变这一状况已经成为行业上下的共同心愿。

　　【指错题中常见错误】

　　一、估价报告本身的不完善

　　㈠估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目

　　缺少委托估价方有关项目：如单位名称、法人代表及住所或个人姓名和住所等(个人委托);

　　缺少受理估价方有关项目：如名称、住所，特别是估价资格等级;

　　缺估价原则; 没有估价的假设前提和限制条件;

　　缺少估价时点; 缺少价值定义或价值定义中价值标准或价值内涵表述不确切; 估价方法没有说明定义; 缺少估价作业日期;

　　估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。

　　没有估价师声明; ⑴没有附件; ⑵没有估价人员; ⑶没有说明。

　　⑷缺少估价目的或估价目的含糊不清;是何种条件状态下的价格。如熟地、毛地;开发场地还是项目完成时的土地;已完工建筑还是在建工程;期地、期房现房等。

　　⑸缺估价依据。估价方法及操作的主要依据;与估价目的相配合的合法性依据等。

　　㈡房地产策划报告本身的不完善P396

　　二、对估价对象描述不清

　　★对估价对象没有描述或描述不清。具体包括：估价对象名称、坐落、面积、形状、四至、用途、

　　现状、楼层、结构、装修、设备、建成年月、规划限制条件、建筑物利用现状、建筑物建成年月、产权状况没有描述或描述不清(权属性质和土地使用年限)等

　　★估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。建筑物需说明：名称、坐落(门牌)、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。单独估价建筑物时，也要有土地证明。此外，还应对环境作简要说明。

　　A、权益方面：

　　1、土地使用人(估价对象的产权，即未说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权)

　　2、土地使用的性质(出让、划拨;集体土地还是国有土地，长期用地还是临时用地;何时取得、取得方式、法律文书证明等)。

　　3、土地使用权年限交代不清，如50年(少起止年月)

　　估价对象权利状况交待不清，通常情况下无土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期

　　4、土地的规划用途交代不清

　　5、有无土地使用权证、所有权证

　　6、是否共有、部分产权

　　7、产权有无争议

　　B、土地物理状况方面

　　1、土地“生熟”程度描述不清

　　2、土地地价类别交代不清(几类用地、商业、工业)

　　3、土地用途交代不清(商业、工业、住宅)

　　4、建筑容率不清

　　5、建筑密度不清

　　6、绿化率介绍不清

　　其中(3、4、5、6为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设)

　　C、房地产中的土地：

　　1、土地面积、形状等

　　2、土地四至

　　(1、2归类为一个错误)

　　D、建筑物方面：

　　1、房屋用途交代不清(如有土地用途，视为清晰)

　　2、建筑物结构交代不清(房屋层数)

　　3、房屋建成年代不清 注：2，3错误可描述为建筑物实物状况交代不清

　　4、房屋的状况(分为完整、在建工程)，房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

　　5、房屋装修(主要指宾馆、酒店，住宅不用交代)

　　6、是否具有房屋所有权证没有交代

　　7、房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)

　　8、房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

　　三、行文、遣词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊)

　　主要包括：①名词术语不准确，如把估价日期错写成估价期日。②用词带有强烈的感情色彩。③语意含糊，用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样。④数据来源没有出处或是有错(如房地产税、营业税的税率错误)。⑤判断推理没有充足的理由(如简单地下结论，却没有充足的理由支持结论)。

　　四、逻辑不严谨

　　五、前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)

　　房地产估价师考试-案例分析学习总结(全)84_房地产估价师考试

　　六、写作有错误

　　评估结果中没有说明币种，没有进行大写。

　　对外币表达的结果，没有折算成人民币，没有说明汇率。

　　表达形式不科学

　　注意对价格的称谓是否错误(比准价格，收益价格，积算价格)

　　只有总价，没有单价

　　七、估价方法选用上的错误

　　1、只使用了一种估价方法，对采用的方法是否有合理的说明和理由。

　　2、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定，　八、估价方法应用错误(选用估价方法错误)

　　3、估价方法选择不当：能用市场比较法的没有用。收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。如：拆迁评估一般应采用市场比较法，而在估价报告中却采用了其他估价方法且未说明原因。根据2004年1月1日起实施的《房屋拆迁估价指导意见》，“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因”。

　　4、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定

　　5、选用方法不适用的(各种估价方法的适用条件)

　　6、未说明每种估价方法的定义、步骤。

　　7、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确。

　　8、选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等)。