2016年房地产估价师考试《案例与分析》讲义：房地产开发项目策划的特点

　　开发项目策划方案，通常包括如下内容：

　　㈠区位分析与选择

　　区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。地域分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。具体地点的分析与选择，是对项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。

　　㈡开发内容和规模的分析与选择

　　开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面置等。

　　㈢开发时机的分析与选择

　　开发时机的分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型开发项目可考虑分批开发(滚动开发)。

　　㈣合作方式的分析与选择

　　应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作(合建)、委托开发等开发方式进行选择。

　　㈤融资方式与资金结构的分析与选择

　　结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。

　　㈥产品经营方式的分析与选择

　　考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力及市场的接受程度等，对出售(预售)出租(预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。