2016年房地产估价师考试《案例与分析》讲义：房地产损害赔偿估价方法选择

　　房地产损害赔偿估价方法选择

　　损害赔偿评估通常采用修复费用法(成本法)、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。

　　(一)修复费用法(成本法)

　　修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。

　　V=C1+C2+C3+C4-C5

　　式中V--房地产损害评估值;

　　C1--拆除工程费用;

　　C2--修缮工程费用;

　　C3--恢复工程费用;

　　C4--直接经济损失;

　　C5--被拆除物残值。

　　拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。

　　拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。

　　直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费，间接费包括规费和企业管理费。直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中相关规则进行测算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。

　　直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：

　　(1)房屋使用人周转安置费用;

　　(2)房屋空置的收益损失;

　　(3)房屋使用面积减少的损失;

　　(4)房屋室内净高降低的损失;

　　(5)房屋采光面积减少的损失;

　　(6)房屋耐久性降低的损失;

　　(7)邻近房屋损坏的补偿;

　　(8)施工影响的补偿;

　　(9)其他直接经济损失。

　　被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。