2016年房地产估价师考试《案例与分析》讲义：房地产损害造成的损失分析

　　一、房地产损害的分类

　　1.按照房地产受损害酌部位划分

　　按照房地产受损害的部位可划分为三种类型：①实物损害(又可分为实体损害和功能损害);②权益损害;③区位损害(也称为环境损害)。

　　2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分

　　房地产可修复的损害是指恢复到损害前的状况或者好于损害前的状况，有的是修理，有的是更换。即预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用(包括正常的成本、费用、税金和利润等，以下简称修复费用)小于或者等于修复所能带来的房地产增值额的，是可修复的，即：

　　修复费用≤损害前的房地产价值一损害后的房地产价值

　　房地产不可修复的损害是指技术上不可能或经济上不可行，因而不能修复的损害。即：

　　修复费用>损害前的房地产价值一损害后的房地产价值3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分暂时性房屋损害是指房屋修复后，因质量缺陷造成的房屋损害可以完全消除，安全、耐久、适用等方面能够符合国家相应标准以及合同约定的质量缺陷。

　　永久性房屋损害是指不可修复，或虽经修复后房屋可以安全使用，但在耐久性、适用性等方面达不到原标准的质量缺陷。

　　二、房地产损害的赔偿金额

　　房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失，房地产损害赔偿金额的确定主要有以下几种方法：

　　(1)可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，即：

　　赔偿金额=修复费用+相关经济损失

　　(2)不可修复的赔偿金额为房地产价值减损额，即：

　　赔偿金额=损害前的房地产价值-损害后的房地产价值

　　(3)可一定程度修复的，但不能完全恢复房地产价值的，赔偿金额为部分修复费用、房地产价值减损额、相关经济损失之和，即：

　　赔偿金额=部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失

　　(4)造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。