2016年房地产估价师考试《案例与分析》讲义：房地产强制拍卖估价的类型与方法

　　房地产强制拍卖估价的类型与方法：

　　(一)商品房

　　商品房属于完全产权的房地产，估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。

　　(二)行政划拔地上的房产

　　行政划拨地上房产的所有人只拥有房屋的所有权，按照相关的法律法规的规定，拍卖所得在支付处分工作费用后，须先补缴土地使用权出让金，因此对划拨土地上的房产进行估价时，可采取两种技术路线进行估价：

　　(1)以完全商品房产权进行估价，拍卖后从拍卖价款中扣除应补地价款及卖方税费。估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。

　　(2)以房地产的权益价格，即完全商品房的价格减去应补地价进行评估，估价时可先采用市场法、成本法、收益法评估完全产权下的正常市场价格，再评估应补缴的地价。

　　由于完全产权市场价格比较容易获取，而应补交地价存在较多变数，因此通常采用第一种技术路线。

　　(三)在建工程

　　对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价，应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法。