2016年房地产估价师考试《案例与分析》讲义：房屋征收评估技术路线

　　房屋征收评估技术路线

　　1.市场法评估

　　技术路线

　　(1)收集和测算类似房地产价格

　　收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

　　类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出。类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。

　　(2)修正类似房地产价格

　　将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格。

　　(3)确定被征收房屋价格

　　根据类似房地产比准价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终评估价格。

　　2. 收益法评估

　　技术路线

　　当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。

　　3. 成本法评估

　　技术路线

　　首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。

　　4.假设开发法

　　评估技术路线

　　(1)测算续建完成后的价值

　　首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。

　　(2)测算续建成本和应得利润

　　根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。

　　(3)测算在建工程价值

　　将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。