2016年房地产估价师考试《案例与分析》讲义：房屋征收补偿内涵

　　房屋征收补偿内涵

　　城市房屋拆迁补偿估价主要依据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)和《城市房屋拆迁估价指导意见》，《条例》最突出的两点是，其一：明确规定被拆迁人“是指被拆迁房屋的所有人。”其二：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。

　　新《条例》规定以市场评估价格确定货币补偿金额，充分体现社会主义市场经济等价交换的原则，保护了被拆迁房屋所有人的权益。

　　1)城市房屋拆迁补偿估价对象

　　估价人员在从事拆迁补偿估价时，要准确界定被拆迁房屋及其所占土地的权益性质，估价结果才会客观公正。

　　关于拆迁补偿估价，需要特别指出的是在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价。应先行办理征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。这样既符合《土地管理法》规定，又适用新的《条例》。

　　拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托于其实体上的权益。针对不同估价对象应注意以下几点：

　　①依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

　　②依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只包含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其它费用。

　　③已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。

　　④“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”，故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿”，估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。

　　⑤被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

　　⑥对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施;附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。

　　2)城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法

　　《条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。根据建设部印发的《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十六条，拆迁估价一般应当采用市场法。不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。拆迁评估应根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格。因此，拆迁估价应优先选用能够反映市场价格、模拟市场交易过程、体现客观价格的市场法。

　　3)城市房屋拆迁补偿估价实践中应注意的几个问题

　　在拆迁补偿估价实践中，应特别注意以下几个问题：

　　①拆迁估价委托人必须合法《条例》第四条明确了拆迁人的合法性：“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。”

　　《条例》第六条规定“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”

　　②拆迁估价对象必须合法

　　A.《条例》第九条规定“拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。”即估价对象应为拆迁许可证确定的拆迁范围内的土地和房屋。

　　B.《条例》第十二条规定“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：a.新建、扩建、改建房屋;b.改变房屋和土地用途;c.租赁房屋。”

　　违反上述规定者，则应视为估价对象不合法。

　　③拆迁补偿估价的价值标准、估价目的和估价时点。

　　A.价值标准：为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　B.估价目的：根据《城市房屋拆迁管理办法》第十一条规定，拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格;C.估价时点：一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

　　④拆迁补偿估价价格内涵根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁入协商确定;协商不成的，可以通过委托评估确定。

　　⑤几种特殊产别房屋的估价丸拆迁估价对象为代管产，估价时应将现状拍照或摄像存档，并办理证据保金。

　　B，拆迁估价中涉及军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古迹等应将估价对象拍照或摄像存档，并依照有关法律法规的规定办理。

　　4)拆迁估价的工作方式

　　① 拆迁估价前的准备工作估价人员在从事拆迁评估时，必须熟悉掌握国家相关法律、法规、政策以及当地政府的有关规定，准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质，才能做出易于被委托人及其他相关利益主体所接受的评估结果。在评估工作过程中，评估人员作为最早直接接触被拆迁人的机构，协调好地方及被拆迁入的关系是后续拆迁及开发建设工作的基础;营造安定、和平、顺利的局面是评估人员义不容辞的责任;拆迁评估涉及千家万户居民的切身利益，也是他们生活模式出现重要变化的开始，因此要充分理解被拆迁者的心理状态，严格把握政策和评估技术标准，以热情、诚恳、细致、周密的工作作风，保持原有安定、平稳的局面。评估过程中要针对不同的客户有针对性的采取不同的措施、策略，才能保证工作的顺利进行。热情服务、严禁与被拆迁人发生冲突、解释工作有理有据、维护拆迁人与被拆迁人的合法利益。拆迁估价前要制定严密的计划，并进行估价师的培训，在入户前要制作完善的调查表格，并对入户的估价师进行政策、法规、知识及工作方式的培训。

　　②入户调查估价人员对被拆迁房屋进行入户调查，对事先收集的有关被拆迁房屋的坐落、四至、面积、用途、产权等资料进行实地核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、条件的优劣，详细查勘被拆迁房屋的房屋坐落、区位、门牌号等;被拆迁房屋的产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况;被拆迁房屋的建筑形式、建筑结构、建成年代、装修情况、设备情况、使用状况、建筑面积等的实物形态，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

　　根据不同的建筑形式制定相应的调查表格，调查相应的内容。

　　A.被拆迁房屋为平房，需要分别记录房屋的结构、装修、设备等情况并拍摄照片，记录的内容包括：房屋位置、房屋权属、房屋建筑特点、房屋装修、设备情况、附属设施、树木、其他需要记录的项目。

　　B.被拆迁房屋为楼房，需要分别记录房屋的结构、装修、设备等情况并拍摄照片，记录的内容包括：房屋位置、房屋权属、房屋结构、建筑特点、建筑材料、附属设备、其他需要记录的项目。

　　C.被拆迁房屋为厂房或其他的房屋时，参照平房、楼房的项目进行实地查勘记录。

　　拍摄影像资料：是指在实地查勘时，用摄像机或照相机对被拆迁房屋外观和内部状况的不同部位(如房屋外立面、房屋入户门、客厅、卧室、卫生间、楼梯间、厨房等)进行拍摄，作为分户评估报告的附件。

　　实地查勘后，要由被拆迁人或其委托人签字，确认其调查内容的真实性及完善性。

　　③室内作业，出具估价报告现场调查完成后，整理资料、选取合适的估价方法(或地方制定的拆迁估价办法)，对拆迁补偿价进行估价，编制总体拆迁估价报告，并出具分户的拆迁估价报告。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告(《指导意见》第十八条)。

　　④现场答疑拆迁期间估价人员应当向被拆迁人及委托人解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

　　5)房屋拆迁补偿估价纠纷的解决

　　根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条～第二十六条规定：拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

　　拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的，出具书面通知。

　　拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

　　拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。

　　估价专家委员会应当自收到申请之日起lo日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

　　估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告;估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

　　省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。

　　受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

　　拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。