2016年房地产估价师考试《案例与分析》讲义：建设用地使用权出让价格评估方法的选择

　　建设用地使用权出让价格评估方法的选择

　　建设用地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。

　　(一)市场法

　　市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价对象土地有可比性的市场交易实例。所谓可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交易日期、交易情况、区位状况、实物状况等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。

　　(二)假设开发法

　　假设开发法是评估建设用地使用权出让价格的常用方法之一。其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后剔去建筑物部分的剩余土地价格。