2016年房地产估价师考试《案例与分析》讲义：旅馆房地产的估价_第2页

　　二、影响旅馆房地产价格的主要因素

　　(一)影响旅馆房地产价格的主要区位状况

　　1.交通条件

　　这是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。

　　2.周围环境

　　周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的，交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用者和评价者——旅客，往往也会理解这一点，会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。

　　(二)影响旅馆房地产价格的主要实物状况

　　除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外;影响旅馆房地产的重要实物状况有：

　　1.设备设施和用具

　　除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的主要考虑因素。正因为如此，旅馆的设备设施和用具的更新速度往往很快，远远快于设备设施和用具的自然寿命。我们往往以看到这样的情形，有的旅馆由于经营不善，无力更新设备设施和用具，导致无客问津，最终导致恶性循环。

　　2.经营管理

　　旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能 够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。