2016年房地产估价师《案例与分析》易错考点（10）

　　报告书不完整知识点是2016年房地产估价师考试高频考点，现整理如下：

　　报告书不完整(共8项内容)

　　1. 封面缺少下面某项或该项目表述不正确

　　①缺少估价项目名称或表述不正确;

　　②缺少委托方或表述不正确;

　　③缺少估价方或表述不正确;

　　④缺少估价人员或表述不正确;

　　⑤缺少估价作业日期或表述不正确;

　　⑥缺少估价报告编号。

　　2. 目录

　　3. 致委托方函：时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章

　　按照规定，致函落款应为估价机构全称，并加盖机构公章;法定代表人应签名、盖章。相当一部分报告没有机构盖章，也没有法定代表人签名、盖章。

　　一般来说，“致委托方函”应包括估价过程的简要介绍、估价对象范围、估价时点、估价目的、价值类型、估价结果及特殊事项等内容。

　　主要错误：估价时点不对应，无致函落款、法人签字、估价机构盖章，有时没有说明估价目的，缺少价值类型。如04、06年少估价时点，06年、10年少估价报告有效期，07年少估价目的。09年致委托人函中缺估价对象的详细说明、致委托人函中缺估价报告应用有效期、致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明(或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值)。

　　4. 估价师声明

　　《房地产估价规范》中要求，进行了实地查勘的估价人员应签名07年少估价师签名，08年估价师声明应为注册估价师声明。

　　重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明。如损害赔偿评估商品房安全性能缺陷超出了评估人员的工作能力与经验，必须借助相关专业人士评价鉴定意见。

　　5. 估价假设和限制条件

　　① 说明不全(评估时，工业房地产作商业用途，假设……);

　　② 他项权利(抵押权对资产的影响);

　　③ 特殊处理(无法确认的数据特殊处理);

　　④权证说明(证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明)。

　　如房地产抵押评估合理确定假设前提和限制条件合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明、已设定抵押权的部位及其担保的债权数额、已存在抵押权的解押前提、已知不存在的他项权利等的确定、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。在抵押价值中不能假设净收益逐年递增，因为这样不符合谨慎原则。不能假设估价对象报经规范批准改变了用途或者假设有合法产权。

　　6. 估价结果报告(后面详细)

　　7. 估价技术报告(后面详细)

　　8. 附件：缺少估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等某项内容或多项内容。04年少附件，07年附件缺少房屋共有权证复印件、附件缺少估价对象内部照片、附件缺少他项权利证明 10年附件放错位置，应在技术报告之后。