2020房地产估价师《经营管理》章节专项题：风险分析与决策

第七章　风险分析与决策

　　单项选择题每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。

　　【习题】下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是(　)。(2014年真题)

　　A.运营费用

　　B.年还本付息额

　　C.空置率

　　D.权益投资比率

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产置业投资的主要不确定性因素。空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。参见教材P216。

　　【习题】某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000m2、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000m2，开发成本为5000元/m2(不含土地费用)，销售均价为8000元/m2，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是(　)元/m2。(2014年真题)

　　A.1804

　　B.3608

　　C.4608

　　D.5120

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。设楼面地价为A：25000×2×(A+5000)=45000×8000×(1-5.5%)50000A+250000000=360000000×94.5%　　A=1804元/m2。参见教材P219。

　　【习题】关于用期望值法判断投资方案优劣的说法，正确的是(　)。(2014年真题)

　　A.期望值不同、标准差小的方案为优

　　B.期望值相同、标准差大的方案为优

　　C.标准差相同、期望值小的方案为优

　　D.期望值不同、标准差系数小的方案为优

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值相同，标准差小的方案为优;标准差相同，期望值大的方案为优;期望值不同，则必须比标准差系数，以标准差系数小的方案为优。参见教材P233。

　　【习题】房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到(　)时的极限值。(2013年真题)

　　A.利润为零

　　B.财务净现值为零

　　C.基准收益率

　　D.财务内部收益率

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析示例。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，财务净现值为零说明项目获利能力刚刚满足基准收益率的要求，是临界点而不是保本点。参见教材P219。

　　【习题】线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是(　)。(2013年真题)

　　A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格

　　B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格

　　C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格

　　D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。线性盈亏平衡分析中，销售收入等于总成本，盈亏平衡价格就等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格。参见教材P217。

　　【习题】某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000元/m2，销售均价为6500元/m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是(　)。(2013年真题)

　　A.14.32%

　　B.18.62%

　　C.19.03%

　　D.23.08%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是盈亏平衡分析。设保本售价为A，当利润为零时：销售收入-销售税金=总成本　4.75A(1-5.5%)=5000×5　　A=5569.48(元/m2)　　降价幅度=(6500-5569.48)/6500=14.32%。参见教材P218。

　　【习题】房地产项目盈亏平衡分析中，不包括(　)分析。

　　A.最低租售价格

　　B.最低租售数量

　　C.最低利润水平

　　D.最高土地取得价格

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。分析的因素是成本或是收入方面的，利润是计算出来的。参见教材P219。

　　【习题】房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是(　)。

　　A.专家打分法

　　B.“三项预测值”法

　　C.解析法

　　D.蒙特卡洛模拟法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。选项B不是风险分析的方法，是敏感性分析的方法。也可以用排除法。参见教材P227。

　　【习题】某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为(　)元/m2。(2012年真题)

　　A.6500.00

　　B.6878.31

　　C.7142.86

　　D.7751.94

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是盈亏平衡点分析。总建筑面积=30000×3=9(万m2)，总开发成本=45000万元，利润=45000×30%=13500(万元)。根据盈亏平衡点的公式，销售收入-利润-税费=总开发成本。设销售单价为X，则：X　×9-13500-　X　×9×5.5%=45000　　　X　=6878.31(元/m2)。参见教材P218。

　　【习题】在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是(　)的。(2012年真题)

　　A.相互关联

　　B.相互排斥

　　C.相互独立

　　D.相互制约

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是单因素与多因素敏感分析。多因素敏感性分析假定同时变动的几个因素是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。参见教材P224。

　　【习题】某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500万元、300万元和80万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30%、50%和20%，该项目净现值的期望值是(　)万元。(2012年真题)

　　A.240

　　B.284

　　C.300

　　D.316

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。500×30%+300×50%-80×20%=284(万元)。参见教材P233。

　　【习题】在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是(　)。(2012年真题)

　　A.Pi≥0

　　B.Pi≤1

　　C.0≤Pi≤1

　　D.Pi≥1

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是概率分析的步骤与概率确定方法。各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。参见教材P232。

　　【习题】下列房地产投资项目不确定性因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是(　)。

　　A.建安工程费

　　B.土地费用

　　C.空置率

　　D.容积率

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。ABD均为开发投资的不确定性因素。参见教材P216。

　　【习题】在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于(　)。

　　A.临界点分析

　　B.期望值分析

　　C.敏感性分析

　　D.概率分析

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是盈亏平衡分析的一种。参见教材P219。

　　【习题】运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过(　)确定是否进行投资。

　　A.等待投资型期权估价

　　B.放弃型期权估价

　　C.成长型期权估价

　　D.柔性期权估价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。放长线以观后效之类的属于成长型期权。参见教材P245。

　　【习题】房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有(　)。

　　A.可逆性和可延期性

　　B.可逆性和不可延期性

　　C.不可逆性和可延期性

　　D.不可逆性和不可延期性

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。参见教材P243。

　　【习题】各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标(　)。

　　A.净现值

　　B.净现值期望值

　　C.净现值标准差

　　D.净现值标准差系数

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，应比标准差系数。参见教材P234。

　　【习题】下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是(　)。

　　A.空置率与有效毛收入呈反向变动

　　B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

　　C.权益投资比率高，意味着债权人承担的投资风险和风险报酬均增加

　　D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。A空置率提高，可导致有效毛租金收入减少。B可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响。C权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小;D要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。参见教材P216。

　　【习题】对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是(　)。

　　A.地价

　　B.建造成本

　　C.贷款利率

　　D.资本化率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。参见教材P223。