2020房地产估价师《经营管理》章节专项题：房地产市场及其运行

　　单项选择题

　　【习题】某市2012年房屋施工面积为2000万平方米，竣工面积为700万平方米;2013年房屋新开工面积为800万平方米，竣工面积为900万平方米。若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为(　)万平方米。(2014年真题)

　　A.1200

　　B.1900

　　C.2100

　　D.2800

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是供给指标。房屋施工面积=报告期新开工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积+上期已停建在报告期恢复施工的面积=800+(2000-700)=2100。参见教材P40。

　　【习题】某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力(　)。(2014年真题)

　　A.正好能够承受中位数房价

　　B.只能承受比中位数房价更低的房价

　　C.能够承受比中位数房价更高的房价

　　D.可以承受平均水平的房价

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是市场交易指标。HAI=100，说明中位数收入水平的家庭正好能承受中位数价格的住房;HAI>100，居民家庭能够承受更高价格的住房;HAI<100，居民家庭只能承受更低价格的住房。参见教材P43。

　　【习题】商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有(　)的特性。(2014年真题)

　　A.信息不对称性

　　B.交易复杂性

　　C.供给垄断性

　　D.经济外部性

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的特性。房地产市场的外部性问题非常突出。房地产市场的外部性是指，外部的因素会影响房地产市场，房地产市场也会影响其它方面。房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住宅问题，也会导致潜在金融风险增加，甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。参见教材P45。

　　【习题】商品房开发市场通常是典型的(　)市场。

　　A.完全竞争

　　B.垄断竞争

　　C.寡头垄断

　　D.完全垄断

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场结构。房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。参见教材P36～37。

　　【习题】某城市2016年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2015年跨入2016年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2016年商品住房新开工面积是(　)万平方米。

　　A.500

　　B.700

　　C.800

　　D.1000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000-300-200=500(万平方米)。参见教材P40。

　　【习题】从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的(　)。

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段的后半段

　　C.第三阶段的后半段

　　D.第四阶段

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的周期循环。从第二周期开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二周期的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。参见教材P51。

　　【习题】关于房屋施工面积的说法，正确的是(　)。

　　A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

　　B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

　　C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

　　D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。参见教材P40。

　　【习题】关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是(　)。

　　A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间

　　B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

　　C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

　　D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。参见教材P43。

　　【习题】房地产泡沫产生的基础是(　)。

　　A.投机需求膨胀

　　B.金融机构过度放贷

　　C.房地产市场中的过度开发

　　D.土地资源的稀缺性

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。

　　【习题】2016年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米;当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2016年住宅市场吸纳率为(　)。

　　A.71.11%

　　B.88.89%

　　C.91.67%

　　D.93.33%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。2016年住宅市场吸纳率=2016年住宅吸纳量/2016年住宅可供租售量=(2016年住宅销售量+2016年住宅出租量)/(2016年可供销售的住宅+2016年可供出租的住宅)=(1680+320)/(1800+450)=88.89%。参见教材P42。

　　【习题】某市2016年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是(　)。

　　A.半个月

　　B.2个月

　　C.半年

　　D.2年

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。吸纳周期为吸纳率的倒数。按年计算。参见教材P43。

　　【习题】房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由(　)。

　　A.上升到下降

　　B.下降到上升

　　C.高于合理空置率到低于合理空置率

　　D.低于合理空置率到高于合理空置率

　　『正确答案』B

　　【习题】房地产市场供给垄断性的原因不包括(　)。

　　A.房地产市场需求的广泛性

　　B.房地产市场供给的异质性

　　C.土地所有权的排他性

　　D.土地的有限性

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的特性。供给的垄断与需求无直接关系。此题完全可以凭常识作答。参见教材P44。

　　【习题】下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是(　)。

　　A.自然周期与投资周期同步变化

　　B.投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期

　　C.投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

　　D.投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在三四周期则超前于市场自然周期。参见教材P53。

　　【习题】政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的(　)。

　　A.产品质量

　　B.产品性价比

　　C.规模和结构

　　D.产品档次

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地政策影响供给的规模和结构。如供应的别墅用地多，则市场上的别墅项目的规划多，所占的比重大。参见教材P59。

　　【习题】某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于(　)状态。

　　A.均衡

　　B.周期性失衡

　　C.结构性失衡

　　D.区域性失衡

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。参见教材P58。

　　【习题】2016年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2016年末的商品住房空置率是(　)。

　　A.9%

　　B.12%

　　C.15%

　　D.20%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产市场指标。空置率=空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。参见教材P40。

　　【习题】某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为(　)年。

　　A.0.63

　　B.1.63

　　C.2.25

　　D.12.50

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是市场交易指标。吸纳周期=可供租售量/吸纳量，吸纳量=本期销售+本期出租=8万套，可供租售量=可销售量+本期新竣工量=5+13=18，吸纳周期=18/8=2.25。参见教材P43。

　　【习题】下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是(　)。

　　A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

　　B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

　　C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

　　D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项D，金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。