2020房地产估价师《经营管理》基础习题（十）

　　单选题

　　【习题】房地产项目盈亏平衡分析中，不包括(　)分析。

　　A.最低租售价格

　　B.最低租售数量

　　C.最低利润水平

　　D.最高土地取得价格

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。分析的因素是成本或是收入方面的，利润是计算出来的。参见教材P219。

　　【习题】房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是(　)。

　　A.专家打分法

　　B.“三项预测值”法

　　C.解析法

　　D.蒙特卡洛模拟法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。选项B不是风险分析的方法，是敏感性分析的方法。也可以用排除法。参见教材P227。

　　【习题】房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为(　)。

　　A.利润总额

　　B.投资利润

　　C.税后利润

　　D.可分配利润

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。利润总额=营业利润+营业外收支净额。参见教材P173。

　　【习题】下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是(　)。

　　A.与财务报表中的成本完全不一样

　　B.应根据实际发生费用记录来确定

　　C.与财务报表中的成本一样

　　D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是投资与成本。选项A是不完全一样，而非完全不一样;选项B，投资分析中使用的成本有很多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算。参见教材P170。

　　【习题】某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为(　)。

　　A.7.1%

　　B.12.0%

　　C.13.1%

　　D.19.1%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。

　　当考虑物业增值收益时

　　【习题】采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率(△IRR)与最低的可接受收益率(ic)进行比较，判别标准是(　)。

　　A.若△IRR>ic，则投资大的方案为优

　　B.若△IRR>ic，则投资小的方案为优

　　C.若△IRR

　　D.若△IRR

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优;如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。参见教材P209。

　　【习题】有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为(　)。

　　A.差额投资内部收益率

　　B.净现值

　　C.内部收益率

　　D.等额年值

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不能用内部收益率这个指标。方案经济比选定量分析方法包括：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法和费用年值比较法。参见教材P209。

　　【习题】某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为(　)万元。

　　A.8.75

　　B.11.25

　　C.13.25

　　D.15.75

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。

　　第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，则毛利率为15%。

　　毛利额=1000×15%=150(万元)

　　第二步：算出当期应纳税所得额

　　应纳税所得额=当期毛利额-期间费用-增值税及附加-土地增值税预征=150-30-55-20=45(万元)

　　第三步：算出预征的企业所得税额

　　预征所得税额=45×25%=11.25(万元)。参见教材P176。

　　【习题】以下有关房地产开发项目税费的说法，不正确的是(　)。

　　A.增值税是对销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种

　　B.目前增值税已全面替代了土地增值税

　　C.城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据

　　D.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计征增值税

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是营业收入、利润和税金。营改增，增值税替代了营业税，不是土地增值税。参见教材P174。

　　【习题】某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其第10年第8个月的还款金额为(　)元。

　　A.2093.75

　　B.2208.33

　　C.3385.42

　　D.4583.33

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是利息。